家賃引き下げでは対処不可能…売却しか手がない
賃貸経営が苦しくなる主な理由は、賃料の低下と金利の上昇、修繕費など経費の増加で、これらの問題は、事業開始後20年くらいして顕在化することが多いようです。借入金の返済が終わっても、それで安泰になるわけではありません。
筆者は上記の相談者の方から「マンション建築当時、ハウスメーカーが事業収支シミュレーションを見せながら〈将来30年間にわたって黒字の安定経営が続く〉といった説明をされた」ことを、あわせて伺いました。実際、このような話をされてアパート建築に踏み切った方も多いと聞きます。
しかし、そういった事業収支では、賃料収入が30年にわたって一定だったり、空室リスクや修繕費用が加味されていなかったりと「受注のための楽観的な内容」になっていることが多いのです。
では実際に、どれほど家賃の引き下げをすればよいのでしょうか? 新築物件と中古物件の賃料を比べると、中古物件の賃料のほうが低くなります。東京都でも築年数が1年異なれば、賃料単価は1%ほど低くなります。
同じ立地で新築なら月額10万円の家賃でも、築25年になれば月額7万5,000円程度になるでしょう。入居者の入れ替えのたびに、賃料は下がる可能性があるのです。
管理会社とサブリースを結び、賃料保証がある場合は、ある程度の空室リスクを軽減できますが、サブリースでも賃料の引き下げを求められることがあるため、賃料引き下げによる収入減は免れません。
空室率の問題もあります。空室率を割り出すには、入居から退去までの期間と、入居者入れ替えのために空室になる期間の比較が必要となります。一般的に、退去後に部屋の原状回復工事や入居者募集活動には、3ヵ月ほどかかります。入居から退去まで平均4年と仮定すると、4年間のうち3ヵ月間が空室となるため、どれだけ頑張っても、6%ほどの空室率が発生します。
これらの問題点を総合的に考慮すると、相談者の方の物件は、この先賃貸経営を立て直すことは難しいと思われます。したがって、借入金を返済できなくなる前に、思い切って売却することをお勧めします。
岸田 康雄
公認会計士/税理士/行政書士/宅地建物取引士/中小企業診断士/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/国際公認投資アナリスト(日本証券アナリスト協会認定)
★不動産賃貸経営とその売却のタイミングについてはこちらをチェック!
【賃貸マンション経営】不動産賃貸事業で失敗するワケ!賃料下落や空室への対処法!50代・60代必読!
★不動産売却を不動産業者に依頼する方法についてはこちらをチェック!
注目のセミナー情報
【海外不動産】7月30日(火)開催
最新の経済状況から不動産市場を分析
「マレーシア不動産投資戦略」
【国内不動産】8月3日(土)開催
実質利回り15%&短期償却で節税を実現
<安定>かつ<高稼働>が続く
屋内型「トランクルーム投資」成功の秘訣
【教育】8月4日(日)開催
毎年「偏差値40から1年で医学部合格」を実現!
京都医塾が明かす「医学部・難関大学」突破の秘訣
~志望校合格がグッと近づく「全国模試の“正しい”活用術」とは?~
【関連記事】
■税務調査官「出身はどちらですか?」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】
■親が「総額3,000万円」を子・孫の口座にこっそり貯金…家族も知らないのに「税務署」には“バレる”ワケ【税理士が解説】
■月22万円もらえるはずが…65歳・元会社員夫婦「年金ルール」知らず、想定外の年金減額「何かの間違いでは?」
■「もはや無法地帯」2億円・港区の超高級タワマンで起きている異変…世帯年収2000万円の男性が〈豊洲タワマンからの転居〉を大後悔するワケ
■「NISAで1,300万円消えた…。」銀行員のアドバイスで、退職金運用を始めた“年金25万円の60代夫婦”…年金に上乗せでゆとりの老後のはずが、一転、破産危機【FPが解説】