マンション購入後、営業担当からの「虚偽の発言」が発覚…それでも〈契約解除は不可能〉な“厳しすぎる現実”【弁護士が解説】

契約マンションが説明と違う仕様…。契約解除は可能か？

相談者は竣工予定のマンション購入のため、売買契約書を締結しました。契約当時の営業担当者をAとします。

契約前にAからは「購入するマンションは住宅取得に係る贈与で、条件が有利になる省エネ等住宅に該当する」旨の発言を受けました。これがマンション購入の理由の一つにもなっていました。

その後、営業担当がAからBに変更になります。理由はAの退職です。

相談者は竣工も近づき、入居に関する手続きをしていましたが、Bから「このマンションは省エネ等住宅に該当しない」旨の発言を受けました。

Aから受けていた説明とはまるで異なります。そこで相談者がその旨をBに伝えると、Bから謝罪されました。

契約書や重要事項説明書には、当該マンションが省エネ等住宅に該当するかどうかの記載はありません。従って、相談者としては営業担当の発言から物件が省エネ等住宅に該当するかを判断するしかない状況でした。

省エネ等住宅であることは契約理由の一つだったため、相談者はこの営業担当の誤った情報提供に到底納得できません。

そこで、ココナラ法律相談「法律Q&A」に次の3点について相談しました。

契約を解除することはできない

（1）契約の解除について

相談者の内容をみると、契約書や重要事項説明書には、当該マンションが省エネ等住宅に該当するか否かの記載がない以上、売主が当該マンションを省エネ等住宅にすべき義務を負うと認められる可能性は極めて低いと思われます。したがって、相談者は、債務不履行を理由として契約を解除することはできないと思われます。

しかし、相談者は、当該マンションが省エネ等住宅に該当することが当該マンション購入の理由の一つとなっております。そこで、相談者は、「表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤」に該当するとして、売買契約を取消すことが考えられます（民法95条1項2号）。

ただし、売買契約を錯誤を理由として取消すためには、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されている必要があります（民法95条2項）。そして錯誤による取消しが認められると、初めから無効であったものとみなされます（民法121条）。

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