「金利=保険料」と認識せよ!〈不動産投資〉でも〈マイホーム購入〉でも、ローンの「繰上げ返済」はしないほうがいいワケ【専門家が解説】

「金利=保険料」と認識せよ!〈不動産投資〉でも〈マイホーム購入〉でも、ローンの「繰上げ返済」はしないほうがいいワケ【専門家が解説】
(※写真はイメージです/PIXTA)

不動産投資において、高利回り物件の運営に成功したら、売却して規模を拡大させ、収益アップを狙うのがセオリー。物件の買い増しに際しては、新たに資金調達が必要となるわけですが、「不動産投資では、お金を借りることが悪いと思っていたら絶対に成功できない」と、株式会社ピカいちの代表取締役・柳田将禎氏は言います。リフォーム投資のプロである柳田氏の著書『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』より、サラリーマン大家にとって必須の「融資」への考え方について詳しく見ていきましょう。

「キャッシュは温存」が鉄則

また、買い増しをするとき、キャッシュはできるだけ温存すべきです。

 

今までは通帳の数字を改ざんなど、お金がないのに持っているように見せかけて失敗してしまう人がいましたが、本当にお金があって使わないのであれば、それが理想的な方法です。

 

大きな借金を恐れる人もいますが、不動産投資を行うにおいて、キャッシュ切れを起こすことがもっともリスクだと考えます。

 

よく「銀行は雨の日に傘を取り上げ、晴れの日に傘を貸す」といいますが、まさにそのとおりで、キャッシュを持っている人であれば銀行はお金を貸してくれるのです。

 

繰り返しになりますが、現金がなければ、お金は借りられなくなってしまいます。それは破産を意味します。

 

銀行はこちらに余裕があるときにしかお金を貸してくれないため「お金があるのに金利を支払うのはもったいない」と感じる人がいるかもしれません。私は、金利は保険料として考えると良いと思います。

 

よくファイナンシャルプランナーが住宅ローンのアドバイスをするとき、繰上げ返済を勧めますが、不動産投資では繰上げ返済を絶対に勧めません。

 

これはマイホームを購入するための住宅ローンであっても同様です。もしも繰上げ返済をしてしまってキャッシュがなくなったら、お父さんが病気にかかった、子どもが事故に遭った……といった有事に対応ができなくなってしまいます。

 

不動産投資では、お金を借りることが悪いと思っていたら絶対に成功できません。

 

お金を借りてお金を増やしているのですから、お金を借りることは「善」なのです。要するに、そのお金をどう投資するかが重要なのです。

 

不動産投資は会社経営と同じで、現金がなくなった時点で破産となります。決算上マイナスになっても、現金がなくならなければ耐えられます。逆にいうと、現金がなくなれば黒字でも倒産するわけです。そこを絶対に見誤ってはいけません。

 

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※本連載は柳田 将禎氏による著書『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』(プラチナ社)より一部を抜粋・再編集したものです。

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