不動産投資において重要なのは「物件の価値を最大化して高稼働で運営すること」と株式会社ピカいちの代表取締役・柳田将禎氏は言います。地域に合わせたリノベーションと価格設定を行うことで、高利回りを生み出すことが可能となります。柳田氏の著書『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』より、不動産投資の運営において大切なポイントを見ていきましょう。
稼働率を上げるために欠かせない「付加価値」とは？
不動産投資では物件の価値を最大化して高稼働で運営することが欠かせません。
いくら高利回りの物件を買っても、想定どおりに埋まらなければ、試算したとおりの結果は残せないのです。
したがって、第一段階として物件をきちんと管理し、入居者を迎える準備を行い、そのうえで付加価値をつけることが大切です。また、地域に合ったリフォームと適切な価格設定を行えば、当初の利回りを上回ることも十分可能となります。
ポイントは、リフォームに遮二無二お金をかければいいわけではないということです。
たとえば、モニター付きインターフォンも少額でつけることができてお勧めですが、アクセントクロスは選び方を間違えると、かえって部屋のイメージを損ねてしまいます。
設備をバリューアップすればよいとも限らない
不動産は個別的要素が強く、地域性もあるので、一概に正解があるわけではありません。そのエリアでは当たり前のように普及していても、隣町ではまったく普及していないものがあるかもしれないのです。
事例をあげれば、シングルタイプの狭小物件には家具・家電付きの部屋に訴求力があるといわれています。しかし、もしも近隣のライバル物件すべて家具・家電付きだったらどうなるでしょうか。
ただ周りがそうしているからといって、まねをすれば満室になるかというと、そんなこともないのです。設備をバリューアップするよりも、シンプルに家賃を下げたほうが良いケースもあります。
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株式会社ピカいち
代表取締役
神奈川県生まれ。専門学校に在学中、自分の堕落した生活に終止符を打つ決断をする。翌年の春陸上自衛隊に入隊。2年間を自衛隊で過ごし、その翌年オーストラリアに渡り1年間語学とサーフィンに熱中し、翌年帰国。オーストラリアではハウスクリーニングで生計を立てる。その後、英会話学校マネージャーをしながら、競売物件を購入して不動産投資を開始。ボロボロ物件を再生、高利回り物件に仕上げる手法で次の物件を買い増やす。その後、内装・塗装工事・戸建住宅リフォームなどの修行をして、ピカいちを設立する。
現在68棟650世帯、物件総額33億円以上を満室表面利回り約18%以上で稼働させている(法人・個人名義を合算。2021年2月現在)。リフォーム実績は累計9567世帯。
「勝てる! 不動産投資コンプリートガイド」(柳田武道著・幻冬舎刊)、「空き家は使える! 戸建て賃貸テッパン投資法」(サーファー薬剤師著・技術評論社刊)で紹介される。
現在千葉テレビでCM放映中。千葉テレビ『ビジネスフラッシュ』でも弊社が紹介された。
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連載ボロボロ物件を再生して高利回り物件に仕上げる手法で、数々の不動産投資を成功させてきた「株式会社ピカいち」代表取締役、柳田 将禎氏が解説する、自己資金ゼロのリフォーム投資術
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