プロがやっている空室解消法

不動産投資の最大のリスク、それは空室リスクです。しかし、空室は必ず起きるものですし、空室さえ埋めることができれば不動産投資はうまくいくともいえます。ですから空室を埋めるテクニックを身につけましょう。ステップは3段階あります。

STEP1：コミュニケーション強化

物件を管理する場合、2パターンの方法があります。「自主管理」と「賃貸管理会社委託」の2種類です。全部自分でやるのが、自主管理です。家賃をもらうのも、家賃の支払いを催促するのも、入居者とオーナーであるあなたが直接話しをするのが自主管理です。逆にそれらの面倒な仕事を全部プロに任せてしまうのが、賃貸管理会社委託です。

どちらの場合も空室解消するには、客付け業者という不動産会社にお願いすることになります。ですから、自主管理の場合は客付け業者と、賃貸管理会社委託の場合は、その担当者とのコミュニケーションを強化してください。

客付け会社の方々も人間です。仲のいい大家さん、顔が分かる大家さんの物件から決めようと思うものです。ですから、空室が出た場合、あなたのほうからこまめに連絡して、募集状況がどうなっているかをチェックするようにしてください。

STEP2：広告費の設定

不動産業界には、悪しき習慣（？）があります。それが広告費と呼ばれるものです。業界ではADと呼ばれます。広告費、別の表現をすると「インセンティブ」です。「入居者を見つけてくれてありがとう」という謝礼です。オーナーのあなたが支払います。誰に、それは入居者を見つけてくれた客付け業者に対してです。

金額は地域によって様々ですが、通常家賃の1ヵ月分から2ヵ月分です。ルールでは、客付け会社は入居者から手数料として家賃の1ヵ月分をいただくことになっていますが、広告費という名のインセンティブ1ヵ月分が設定されている物件に入居者を決めることができれば、同じ作業で家賃2ヵ月分の手数料を手にすることができます。

つまり客付け会社は、ADがついてない物件より、ついている物件をお客様に案内したがる、よって決まりやすい、ということがいえるのです。

この不動産業界の習慣を嫌がる大家さんもいらっしゃるかもしれませんが、私の経験上、一度ADのついている物件を決めてくれた業者さんとは、その後仲良くなることができます。そして別の空室物件が発生した時にも、優先して案内してくれる可能性があります。是非、このシステムも活用してみてください。

STEP3：自ら動く

最後は、「自分で動く」です。あなたの友人などで部屋を探している人がいないかを探して、入居者を見つけます。また、あなたのパートナーである不動産会社ができないことを、あなた自身がやることです。「マイソクを持って地元客付け会社への営業」「空室内の清掃」「空室内のデコレーション」などです。

しかし本業をお持ちの方、サラリーマンの方は物理的に厳しいかもしれませんね。ですから、あなたがいずれ専業大家さんになった際には、是非ともチャレンジしてみてください。あなたが自分で動いていけば、きっとスキルも人脈も増えていくことでしょう。賃貸オーナーとして成長することができるはずです。

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