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不動産経営における税金の計算方法
まずは、「税引き後キャッシュフロー」について解説したいと思います。
税引き後キャッシュフロー
「年間家賃収入（実質）」－「返済額」で計算できた「税引き前キャッシュフロー」に対して、税金がかけられます。所得税、住民税などですね。サラリーマンの方は、現在の収入に家賃収入を合算して、税金が決められます。その申告は翌年の2月から3月の間に確定申告をして納税、あるいは税金の還付を受けます。
さて、計算した税引き前キャッシュフローに対して、単純に税金がかけられるものではありません。というのは、申告上、経費にできる費用と経費にできない費用があるからです。
経費にできる費用
「減価償却費」「返済の利息部分」「管理費・火災保険などの費用」「固定資産税・都市計画税」など
経費にできない費用
「返済の元金部分」ということで簡単に税金の計算方法を見てみますと、
1．年間の家賃収入の合計を計算。
2．そこから、「減価償却費」「返済の利息部分」「管理費・火災保険などの費用」を引く。これが帳簿上の利益となります。
3．帳簿上の利益から、所得税・住民税が決定。支払い。
4．それに減価償却費を足し、返済の元金部分を引く。これが税引き後キャッシュフローとなります。
「なんでそんなにややこしい計算をするんですか」と突っ込まれそうですが、これが日本の不動産事業の税金の計算方法ですので、しっかり覚えてください。非常に大切な計算式です。
家賃収入から「経費」「減価償却費」「利息」を引いて、「税金」を支払う。それに、「減価償却費」を足して、「元本」を引く。このキャッシュこそが、あなたが不動産経営をやって実際に手元に残る現ナマなのです。
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