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不動産投資の成否をわける「融資」
読者のみなさんは、今後不動産賃貸経営を始めたい、または収益不動産を増やしていきたいとお考えだと思います。そしてほとんどの方が、金融機関から融資を受けて物件を購入したいとお考えだと思います。では、最初に何を知っておくべきか、それは金融機関が何を基準に融資しているかということです。
2017年以降、金融機関の不動産に対する融資スタンスがアクティブになりすぎて、「フルローンなんて簡単に出る」と思っている素人の方が増えたり、「誰でもフルローン可能です」といううたい文句でグレーな手法を使い不動産を買わせる業者、不動産投資を勧める自らメンターぶった偽りの投資家が出現しました。そして見るも無残な結末を迎えた投資家が路頭に迷いました。
金融機関が不動産投資の融資審査でみているところ
逆にいうと、間違った融資を受けた者は地獄に落ちますし、金融機関を欺いた不動産会社、不動産投資家は二度と浮き上がることはできません。それぐらい、不動産賃貸業の中で、融資の占める割合は大きいのです。では、金融機関はあなたの不動産投資に対して何を基準にして多額のお金を貸し付けるのでしょうか？ それは大きく分けて、3つの要素があります。
1．物件の積算力
2．物件の収益力
3．あなたの与信
ここでは、「物件の積算力」「物件の収益力」について解説させていただきます。
物件の積算力で金融機関の評価が出る
金融機関は、闇雲にあなたの不動産投資に融資するのではありません。ちゃんとした指標があります。その1つが、積算力です。積算力とは、不動産が持っている最低レベルの基本的な価値です。日本全国、世界中どんな場所の物件であっても最低レベルの価値が、そこにはあるはずです。
例えば、私が所有している古い一棟アパートの一室で、猟奇的殺人事件が起きたとしましょう。そして、その一室以外のすべての入居者が退去して現在全てが空室だとしましょう。では、この一棟ものの価値はゼロですか？
違いますよね、環境がどんな状況になったとしても、その物件の建物としての価値は残りますし、土地の価値が残ります。その価値が積算価格です。積算価格の算出は非常に簡単です。
