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「土地持ちは、これくらい払うものですよ？」
今回の相談者は、50代のパート従業員の伊藤さんです。60代の夫が亡くなり、相続の手続きをおこなったものの、納税額に納得ができないため相談に乗ってほしいと、筆者のもとを訪れました。
伊藤さんの夫は普通の公務員でしたが、地主の家系の出身で、定年退職後は先祖代々受け継いできた農地で農業を営んでいました。
夫の保有財産は、自宅不動産、アパート、貸家、農地、山林、預貯金です。財産の一部には、区画整理地が含まれています。相続人は妻の伊藤さん、長男・長女・二女の4人です。
「昨年の暮れに夫が急死してしまい、相続の申告をしました。長男は仕事の関係で出張が多く、長女は結婚相手の地元の九州に在住、二女は子どもが生まれたばかりと、それぞれ大変で…。手続きはほとんど私1人でおこないました」
「夫は〈相続税は区画整理地を物納すればいいから〉といって、とくに相続対策をとることもなく、私もそんなものかと思っていたのですが…」
ところが、手続きをするにあたり、夫の遠縁の親族だという税理士を紹介してもらったところ、想定外の納税額を試算され、愕然としたといいます。
「夫のはとこで、高校の後輩でもあるという税理士さんの話では、財産総額がだいたい6億5,000万円ぐらい、相続税は1億7,000万円近くかかるというんです。〈配偶者の特例〉を利用しても、納税額は8,000万円以上かかると…」
伊藤さんは納税額を聞いて言葉を失ったそうです。
「税理士さんは〈財産の内容からして当然の金額です〉〈土地持ちの皆さん、これぐらい払うものですよ？〉というのですが、本当にそうなのかな、と…」
1,500坪の傾斜地の山林、相続税評価額が1億円超!?
伊藤さんが疑問視したのは、山林の評価が1億円以上という指摘でした。1,500坪もの広さはありますが、高低差15ｍ以上の急斜面です。
「あの土地を1億円以上で買う人がいるのでしょうか？ 私にはとても信じられないのですが…」
伊藤さんが税理士に質問をぶつけると、税理士は気分を損ねた様子で「評価の仕方は決まっているんです」と言い返し、なんとなくギクシャクしたまま、申告手続きは終了しました。
筆者と提携先の税理士が固定資産税の納付書を確認したところ、1,500坪の傾斜地の山林の固定資産税評価は、たったの30万円。それなのに、相続税の評価は軽く1億円を超えています。
遺産は現金の割合が少なかったことから、納税はすべて物納を希望したそうですが、税理士は「税務署の心象をよくするためにも、1,500万円程度は現金納付したほうが望ましい」といって譲らなかったといいます。そのため、伊藤さんは不足分を自分のきょうだいに借り、なんとか納税を済ませたそうです。
評価を見直し、相続税の更正の請求手続へ
相続税の更正の請求手続の期限まで、まだ時間がありました。筆者は伊藤さんと話し合い、土地の評価をやり直して相続税額を減額できないか、改めて検討することとなりました。
筆者は、提携先の税理士・不動産鑑定士と一緒に現地に行き、詳しく調査を行いました。すると、例の山林以外にも、問題箇所が見つかりました。
まずは、相続人4人の共有となっていた土地8区画のうち、物納予定地4区画について、納税のある3人の子どもたちに名義変更しました。割合は納税額で按分しました。
当初は4区画の土地を物納する予定でしたが、3区画に減らせたため、残る1区画は諸費用や借入の返済のために売却しました。納税額が下がって超過物納となったため、余分は現金で返金されることになりました。
山林の鑑定評価を更正請求に添付して税務署に提出したほか、自宅敷地や畑の評価をやり直したところ、全体で2億円程度の評価減となり、課税額は7,000万円程度の減額となりました。
「特例」「土地の評価減」を最大限活用することが重要
該当の山林は、「1億円以上の価値」と説明された伊藤さんが疑問を感じるのも当然だと思うほどの急斜面でした。
今回の節税も「ちょっとおかしいのでは？」という感覚に従って行動したからこそ実現できたといえるでしょう。
「あの山林を一目見て、絶対におかしいと感じました」
伊藤さんは相談してよかったと、とても喜んでくれました。
相続税評価であっても「現状と乖離がないか」「本当に妥当か」と注意深く見極めることが重要です。
税理士が取り扱う税務は非常に範囲が広く、それぞれ専門分野・得意分野があります。該当のジャンルに慣れている・経験値の高い税理士へ依頼することが大切です。
斜面や不整形などの土地は、鑑定評価で評価を下げることができます。申告後1年以内は更正請求で相続税を取り戻せるので、思い当たるケースがあれば、専門家に相談してみましょう。
また、小規模宅地の評価減は効果が大きいところを選択することが重要であり、だれが相続するのか、どの土地に適用するのがいいのかについて、慎重に見極めて判断することが大切です。
※登場人物は仮名です。プライバシーに配慮し、実際の相談内容と変えている部分があります。
曽根 惠子
株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
◆相続対策専門士とは？◆
公益財団法人 不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター、retpc.jp) 認定資格。国土交通大臣の登録を受け、不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、宅建取引士・不動産鑑定士・一級建築士の資格を有する者が「公認 不動産コンサルティングマスター」と認定され、そのなかから相続に関する専門コースを修了したものが「相続対策専門士」として認定されます。相続対策専門士は、顧客のニーズを把握し、ワンストップで解決に導くための提案を行います。なお、資格は1年ごとの更新制で、業務を通じて更新要件を満たす必要があります。
「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。
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