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住人1人が退去を拒否…立退料はいくらが妥当？
【賃貸アパートオーナーからの質問】
私は、父から相続した築45年が経過した賃貸アパート（貸室4室）を所有しています。
老朽化が著しくなり、耐震診断をしたところ大地震で倒壊の可能性が高く耐震補強工事で約1,800万円程度かかると言われました。
それならば取り壊して土地を売却したほうがいいと考え、そこで、入居者に退去してもらうよう解約の申し入れを進めてきましたが、10年以上居住している入居者1名だけが退去を拒んできました。
弁護士と相談して、こちらからは立退料として100万円を提示しましたが、入居者からは「1,000万円を払ってくれないと退去しない」と言われたため、訴訟を起こすこととしました。
立退料はどの程度が妥当なのでしょうか。なお、この入居者の賃料は月額4万8,000円です。
【弁護士の解説】
本件は、東京地方裁判所令和2年2月18日判決の事例をモチーフとしたものです。建物が老朽化しており建替えの必要性がある場合、賃貸人としては、現在居住している賃借人に対して、まずは賃貸借契約の解約の申入れを行う必要があります。
この解約の申入れを行うことにより、解約申入れ時から6ヵ月を経過すれば賃貸借契約は終了となります（借地借家法27条1項）。
しかし、賃貸人から解約の申入れをしたからといって当然に解約が認められるわけではなく、解約の申入れに「正当事由」がなければ、法律上の効力が生じないとされています（借地借家法28条）。
建物の老朽化を理由とした解約申入れの場合、建物が倒壊寸前ですぐに取り壊さなければならないというような場合を除いて、建物の老朽化という事情だけではこの「正当事由」は認められず、それを補完するものとして「立退料」の支払いが必要となります。
立退料の金額は「ケースバイケース」
立退料の金額については、法律上明確な基準があるわけではありません。裁判例を見ると、
・建物の老朽化の程度が低ければ、立退料は高くなる（もしくは立退き自体認められない）
という一応の傾向があるものの、具体的な金額はまさにケースバイケースで決められていますので、個々の裁判事例から検討をしていく必要があります。
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