築古アパートを解体したい大家→住民「1,000万円払ってくれないと退去しない！」で訴訟…裁判所が命じた「妥当な立退料」【弁護士が解説】

・耐震診断の結果によれば、本件アパートは、

①その基礎は無筋状態であり、また数ヵ所にひびがある

②壁は、耐力壁が不足し、少し片寄った状態に配置されているほか、外壁モルタルにひびがある

③老朽が進んだ箇所は、地震時の揺れに軸組が耐えられない状況も想定される

などとされたうえ、建築基準法の想定する大地震で倒壊する可能性が高いとされたうえ、建物の縦方向と横方向で評価される評点（住宅が保有する耐力が必要耐力に占める割合を数値化したものである）が1階においては0.32と0.45、2階においては0.65と0.73とされた（評点が0.7未満の場合に「倒壊する可能性が高い」と判定される）。

・本件アパートの耐震補強工事費用が1,650万8,000円（消費税別）と見積もられていた。

「本件アパートは、本件解約申入れ時において、築45年以上が経過しており、本件アパート全体の老朽化が顕著であって、かつ耐震性の観点からみても倒壊の可能性が高く、また耐震のための工事には相応の費用を要するものということができるから、原告らにおいて本件建物を含む本件アパートの取壊しの必要性が高いものということができる」

「また、共同住宅である本件アパートの収益物件としての機能を維持するためには、相応の修繕費用を支出する必要があることは優に認められ、

本件アパートの状態や固定資産税評価額、本件契約の賃料等に照らしてみると、その方法として修繕が適切であるということができないから、この観点からも本件アパートの取壊し（または建替え）の必要性が補強される（もっとも、原告らにおいて、本件アパートを建て替えたり、その敷地等を第三者に売却したりする具体的な計画は見当たらず、原告らによる自己使用の必要性が直ちに認められないなどから、この観点は重視することができない）」

「一方、被告は、本件建物を住居と使用し、本件解約申入れ時における賃料滞納事実が見当たらないことからすれば、本件建物使用に対する期待を保護する必要性が一定程度認められる」

「そうすると、本件解約申入れについて、上記の事情から、ただちに正当事由があるとまではいえないが、正当事由を基礎づける事実が相当程度認められるものというべきである」

「上記のとおり、正当事由を基礎づける事実が相当程度認められるものというべきであるところ、

これに加え、被告に対する移転先の物件の紹介事実といった交渉経過、本件訴え提起時には、本件アパートには被告の他に居住者がいないこと、その他本件契約の賃料、本件アパートやその敷地の固定資産税評価額等の事情を総合考慮すれば、

原告らによる申出額であり、本件契約の賃料の20ヵ月分以上に相当する100万円を正当事由の補完としての立退料と認めるのが相当である」