「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2023年）

1.はじめに

大阪のオフィス市場は、昨年、過去10年で2番目に大きい約5万坪の大量供給があったが、空室率の上昇は小幅に留まり、成約賃料は前年と同水準を維持した。本稿では、大阪のオフィス市況を概観した上で、2027年までの賃料予測を行う。

2.大阪オフィス市場の現況

2-1.空室率および賃料の動向

大阪市のオフィス空室率は、2020年4月の緊急事態宣言の発令以降、上昇基調で推移するなか、2022年に入り、その上昇スピードはやや減速した。三幸エステートによると、2023年2月時点の空室率は4.6％（前年比＋0.2％）となった（図表1）。

空室率をビルの規模^＊1別にみると、「大規模4.1％（前年比＋0.6％）」、「大型3.9％（同▲0.3％）」、「中型6.2％（同+0.0％）」、「小型6.7％（同▲0.6％）」となった。新規供給を受けて「大規模」が上昇した一方、「大規模」以外は横ばい、もしくは低下した（図表2）。また、テレワークの普及や働き方の変化等に伴うワークプレイスの見直しが進むなか、まとまった面積の募集では、入居テナントの決定に時間を要する事例が増えている。

【図表1】【図表2】

全国主要都市では、オフィス床の解約や事業拠点の一部閉鎖などに伴い、空室面積が増加傾向にあり、成約賃料にも頭打ち感がみられる。2022年下期の大阪市の成約賃料は、前期比＋0.7％、前年比＋0.6％となった（図表3）。

【図表3】

2022年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、仙台市・札幌市・福岡市が低下した一方、東京都心5区・大阪市・名古屋市が上昇した。また、成約賃料は、札幌市が上昇、東京都心5区が下落、その他の都市は概ね横ばいとなった（図表4）。

賃料と空室率の関係を表した大阪市の賃料サイクル^＊2は、2012年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」局面が長い間続いていたが、2020年下期から「空室率上昇・賃料上昇」局面へ移行し、現在は、次の「空室率上昇・賃料下落」局面に差し掛かりつつある（図表5）。

【図表4】【図表5】

＊1：三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。

＊2：賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1）空室率低下・賃料上昇→(2）空室率上昇・賃料上昇→(3）空室率上昇・賃料下落→(4）空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2.需給動向

三鬼商事によると、大阪ビジネス地区では、「大阪梅田ツインタワーズ･サウス」や「日本生命淀屋橋ビル」等、複数の大規模ビルが竣工したことに伴い、2022年末の賃貸可能面積（総供給面積）は、222.2万坪（前年比+4.4万坪）に増加した。

これに対して、賃貸面積（総需要面積）は、211.0万坪（前年比＋3.0万坪）となった。この結果、大阪ビジネス地区の空室面積は11.3万坪（前年比＋1.4万坪）となり、前年から＋14％増加した（図表6）。

【図表6】

【図表7】

2-3.エリア別動向

2022年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは「梅田地区（34.6％）」で、次いで「淀屋橋・本町地区（30.8％）」、「船場地区（14.6％）」、「新大阪地区（10.2％）」、「心斎橋・難波地区（5.1％）」、「南森町地区（5.0％）」の順となっている（図表8）。

賃貸可能面積は、「梅田地区」（前年比＋2.8万坪）と「新大阪地区」（同＋1.3万坪）で増加し、全体で＋4.4万坪の増加となった（図表9）。

【図表8】【図表9】

これに対して、賃貸面積は前年比＋3.0万坪の増加となった。この結果、空室面積は、「梅田地区」（前年比＋1.1万坪）と「新大阪地区」（同＋0.8万坪）で増加し、全体で＋1.4万坪の増加となった。

エリア別の空室率（2022年12月末）をみると、「心斎橋・難波地区3.1％（前年比▲1.1％）」、「淀屋橋・本町地区4.0％（同▲0.4％）」、「船場地区4.7％（同▲0.5％）」が低下した一方、「新大阪地区8.9％（同＋3.1％）」、「梅田地区5.5%（同＋1.2％）」、「南森町地区4.4％（同＋0.7％）」が上昇した（図表10左図）。

また、エリア別の募集賃料（2022年12月時点）は、「梅田地区（前年比▲0.2％）」を除くすべてのエリアで上昇した（図表10右図）。

【図表10】

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