「フルローン」で「マンション5室」のオーナーに…製造業勤務・47歳男性の“羨望の投資実績”

不動産投資で「フルローン」を組むための条件

（※画像はイメージです/PIXTA）

不動産投資のなかでは、比較的、少ない自己資金でも可能なことから、ワンルームマンション投資は初心者でも始めやすく、また私が推奨する大阪での投資の場合、安定的な利回りも期待できます。

ただし、多くの方々に可能な投資ではあるものの、一定の条件をクリアしなければならないことも、最初にお話ししておかなければなりません。全額を自己資金でまかなえるのであればよいのですが、少ない自己資金で始める場合、不動産投資ローンを利用しなければならないからです。

つまり、金融機関から融資を受けるに際して、審査基準をクリアする必要があるわけです。あくまで一般的な条件ですが、フルローンを組む場合、最近は次の3点をクリアしているかどうかが問われることになります。

20代でも複数の物件のオーナーになれる

もちろん、これはあくまで目安ですが、これらの条件をクリアできる方であれば、自己資金が10万円程度でも、ワンルームマンション投資を始めることができます。このことは、早ければ20代からでも不動産投資ができるということを意味しています。

たとえば、以前は年収の8倍程度までしか融資が受けられなかったのですが、最近は条件により8倍を超えて借りることができます。このような融資の限度額を「与信枠」といいます。つまり、与信枠が拡大したことで、年収500万円の方であれば、最大で5000万円程度の融資を受けることもできるわけです。

大阪でワンルームマンション投資を行う場合、与信枠を最大限に活用して5000万円の融資を受けることができれば、新築物件を2室、購入することができます。中古物件なら、3〜4室を購入することも可能でしょう。20代でも、複数のワンルームマンションのオーナーになることができるのです。

ちなみに、複数のワンルームマンションを所有することは、キャッシュフローを拡大させるだけでなく、リスク分散という点でも大きな意味があります。仮に、1室が空室になっても、同時に別の1室まで空室になるケースは考えにくいからです。また、地域を分散しておくことで、空室リスクに備えることもできます。

40代・50代でローンを利用するには…

では、40代や50代でも不動産投資ローンを利用することはできるのでしょうか。不動産投資ローンは、原則として79歳まで、銀行によっては84歳までに完済することが条件とされています。したがって、35年間のフルローンを組む場合は20代や30代のほうが有利ですが、返済期間は短くなるものの、50代でもローンを利用することはできます。

もっとも、50代後半になると審査に通りにくくなるのですが、54歳までなら最長で30年返済のローンを組むことができるため、いわゆる頭金としてそれなりの自己資金が用意できれば、投資を始めることはできます。

実際に46歳でワンルームマンション投資を始めた方がいました。その方のエピソードを簡単に紹介しましょう。

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