悪質業者「1,800万円で所有物件を売りませんか？」→「違約金360万円払え！」…“不動産投資家”を狙う、新たな詐欺手口

過信してはいけない「サブリース契約」

ネガティブイメージがついた「かぼちゃの馬車事件」…事件の問題の本質は？

近年、一部の不動産会社による不祥事が社会的な問題となったこともあり、本来、お客様にとって有用であるはずのサブリース契約まで、あまりよいイメージをもたれなくなってきたのは残念なことです。

2018年に世間を騒がせた「かぼちゃの馬車事件」を覚えている方も少なくないと思います。これは、投資用シェアハウスの販売で急成長した不動産会社が経営破綻に陥ったことで、金融機関を巻き込んだ不正が発覚し、個人投資家に1000億円を超える被害が出たという、社会的な影響をおよぼした大きな事件でした。

このシェアハウスのブランドが「かぼちゃの馬車」です。サブリース契約による家賃保証がセールスポイントとなり、その不動産会社は事業を急拡大させました。しかし、事業の拡大を追求すれば、空室リスクが高いエリアの物件も扱わざるを得ません。その結果、空室が増えてサブリース契約による赤字が拡大し、経営破綻にいたったというわけです。

（※画像はイメージです/PIXTA）

この事件によって、サブリース契約という「甘言」に惑わされてはいけないという風潮が広がってしまったのですが、問題の本質は不動産会社が新規顧客の獲得を急ぐあまり、空室リスクを考慮せずにサブリース契約を乱発したことにあります。そして、サブリース契約に関する正しい知識が必要であることも、この事件は示唆しています。

有力な空室リスク対策だが…契約期間中の「家賃収入」が絶対保証ではない

サブリース契約は、法律でも認められた有力な空室リスク対策なのですが、空室期間が長く続くと、不動産管理会社からお客様に対して、賃料の減額を交渉できることになっています。つまり、入居実態にかかわらず、契約期間中の家賃収入が絶対に保証されるわけではないのです。

したがって、サブリース契約があれば絶対に安心と思い込むのは危険です。サブリース契約とは、あくまで入居者が入れ替わる際の一時的な空室リスクに対するセーフティネットとして受けとめたほうがよく、空室期間が長引く場合には、家賃収入が減額される可能性があることは、ぜひ認識しておいてください。

そうしたことを考えると、やはり大事なのは空室リスクの低いエリアの物件を選ぶことと、周辺の家賃相場をしっかりと把握しておくことです。空室リスクが低い点で、大阪の中心6区や新大阪エリアは全国屈指の優良エリアです。

そのため、サブリース契約が不動産管理会社の経営を圧迫する可能性も低いと考えられます。不動産会社を選ぶうえでは、そうした判断が可能なリテラシーを身につけたいものです。

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