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ローン利用で「賃料収入の倍増」が狙える
不動産投資においてローンを利用することを、レバレッジをかけるといいます。
レバレッジとは、てこの作用という意味で、小さい力で重いものを動かすことを指します。不動産投資においては、少ない自己資金で大きな運用規模を実現し、投資効率をアップ。より大きなリターンを得ることを指します。
例えば、自己資金1000万円で不動産投資を始めるとします。レバレッジを使わない場合、すなわち自己資金のみで1000万円の物件を購入、5％のリターンを得るとします。すると、年間の賃料収入は50万円です（諸経費は考慮せず）。
一方、レバレッジを使うとどうなるでしょうか。自己資金1000万円に加えて9000万円の融資を受け、1億円の物件を購入し、同じく5％のリターンを得るとします。すると年間の家賃収入は500万円です。ここから9000万円の融資にかかる利息270万円（金利3％と仮定）を差し引いても、230万円が残ります。
このように、同じ自己資金1000万円でも、ローンによるレバレッジをかけ運用規模を拡大することで、賃料収入が何倍にもなるのです。
ただし「物件の利回り≦ローン金利」だと…
ただし、レバレッジには注意しなければならないこともあります。それは、購入した物件のリターン（利回り）とローン金利との関係です。
今のケースでは、購入した1億円の物件のリターン（利回り）は5％、ローンの金利は3％の想定で、ローンの金利のほうが低くなっています。
もし、ローン（9000万円）の金利が5％になると利息は450万円となり、年間の手取りは50万円にまで減ってしまいます。これはレバレッジをかけない場合と同じ金額です。
さらにローンの金利が6％になれば利息は540万円となり、むしろ40万円のマイナスになってしまいます。いわゆる逆ザヤの状態です。ローンの金利が変わらなくても、賃料の低下などで物件のリターン（利回り）が下がれば、同じように逆ザヤが発生します。
融資期間が短いほど、手元のキャッシュは減りやすい
もう一点、レバレッジに関連して注意しなければならないのは元金の返済です。
ローンを借りると利息とともに通常は毎月、元金分も返済していきます。元金の返済は融資残高の減少につながるので、ある意味積立貯蓄をしているようなものですが、とはいえ手元の資金繰り（キャッシュフロー）に影響してきます。
毎月元金分の返済がいくらになるかは融資期間（返済期間）に左右されます。融資期間が長ければ長いほど、毎月の元金分の返済額は少なくなり、手元にキャッシュが残りやすくなります。逆に融資期間が短ければ短いほど毎月の元金分の返済額が増え、賃料収入だけではカバーできなくなります。カバーできない分は自分が負担するしかありません。
このあたりのバランスをどうとるかが不動産投資におけるレバレッジを考える際には重要なポイントになります。
會田 和宏
株式会社あおば不動産販売 代表取締役
