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「利回りの高い物件」には“ワケ”がある
この10年ほどで不動産投資が多くの人にとって身近なものになってきたのは喜ばしいことです。
しかし不動産投資にはそれなりの知識がないと、詐欺まがいの話や悪意をもった業者の手口に簡単にひっかかってしまいます。
例えば利回りにばかり注目して物件を探している個人投資家がいますが、非常に危険です。物件広告を見て単純に、利回り8％以上ないとダメといった判断をするようなケースです。利回りが高い物件というのは、基本的に何らかのマイナス要素があるから利回りが高いのです。
よくあるのは人口減少が続いていて空室率が上昇しそうな地方の物件、メンテナンスが良くないため建物や設備の修繕に多額の費用がかかりそうな物件、室内の面積が狭く水回りが旧式（バス・トイレ・洗面台が一緒になっている3点式ユニット）で入居者に敬遠されがちな物件などです。これらは将来、賃料収入が大きく下がる可能性があります。
また、大地震や大雨など万が一の際に大きな被害が想定される立地や、接道義務を満たしていなかったり、容積率が法律の基準をオーバーしていたりするなど将来、売却するときに大きく価格が下がりそうな物件も同じです。
単純に、利回りが高いから良い、利回りが低いからダメということではなく、その理由や裏付け、将来の見通しなどを確認しなければ、正しい判断は難しいのです。
不動産投資の儲けは「賃料収入」と「譲渡益」の合計
よくいわれるように、不動産投資は、
①アパートやマンションなど賃貸用不動産を取得し、
②それを第三者に貸して毎月賃料収入を得るとともに、
③将来、その賃貸用不動産を売却して譲渡益を得ることで儲けます。
このうち、②の毎月の賃料収入をインカムゲインといいます。インカムゲインの特徴は入居者がいる限り毎月、定期的に収益が得られることです。アパートなどの賃貸借契約は通常2年であり、その間は基本的に賃料の額は変わりません。さらに、経済情勢などが変化しても賃料は急に上がったり下がったりすることが少なく、株価や外国為替などと比較して非常に安定しています。
ただし手元に残るキャッシュは、実際に得られる賃料からさまざまな経費を差し引いたものです。賃貸用不動産の場合、空室になるとそもそも賃料が得られません。また、経費が賃料を上回るとインカムゲインは赤字になってしまいます。
一方、③の譲渡益はキャピタルゲインといいます。キャピタルゲインの特徴はインカムゲインと比べて一度に大きなリターンが見込めることです。ただし、購入したときより大幅に安く売却しなければならないこともあり、その場合はキャピタルロスといいます。
キャピタルゲインがどれくらいになるのか、あるいはキャピタルロスが発生するのか、あらかじめ予想することは難しく、その点ではインカムゲインより不確実です。
インカムゲインとキャピタルゲインは反比例しがち
不動産投資では結局、インカムゲインとキャピタルゲインを合わせたものがトータルの儲け（リターン）となります。
インカムゲインもキャピタルゲインもともに大きく狙える物件があれば、まさに掘り出し物といえます。しかし、そんな物件はまずありません。万が一あったとしてもプロの業者が先に買ってしまいます。
一般的に多いのは、物件価格に対する想定賃料の割合（利回り）が高い一方、将来の売却時には値下がりする可能性が高いような物件です。典型的なのが地方などの空き家物件です。また、将来の売却時の値下がりの不安が少ないという物件も結構あります。典型的なのは都心の超一等地にある区分マンションなどです。
こうした物件はいずれも、インカムゲインとキャピタルゲインが反比例しているという点が特徴です。
ところがなかには、インカムゲインが低い＝利回りが低いとともに、キャピタルゲインもほとんど見込めず、むしろキャピタルロス＝値下がりのリスクが高い物件もあります。
実は不動産市場にはこうした爆弾物件がときに出回ったりしています。「かぼちゃの馬車」（シェアハウス）はまさにそういうケースだったといえます。
會田 和宏
株式会社あおば不動産販売 代表取締役
