収益物件を購入する「エリア」の選び方

首都圏、人口100万人以上の大都市圏から選ぶ

筆者の会社は8年以上収益物件の活用をサポートしてきて、累計350棟以上の取引をしてきました。その経験からいわせていただければ、収益物件の運用は基本は首都圏、地方であれば人口100万人以上（最低でも50万人以上）の大都市圏にするべきです。

なぜなら、流動性の問題が大きいからです。不動産の流動性は、賃貸と売買の2つの視点から考えます。

以前は日本全体の人口が増えて、なおかつ物件も少なかったので賃貸物件において空室という問題はありませんでした。また、家を建てる人も多く、土地があればすぐに買い手がつく状況でした。

しかし、平成17年以降、日本は人口減少社会に突入しました。そのため相対的に物件が余る状態になり、賃貸物件の空室率は高まる傾向にあるのです。とはいっても一律に人口が減るわけではなく、人口がいまだに増えているエリアと急激な勢いで減っているエリアに二極化しています。

増えるエリアは、基本的に首都圏や北海道であれば札幌、九州では福岡のような大都市圏です。収益物件の活用は賃貸・売買のニーズがなければ成り立ちません。人に貸して、最後は売る必要があります。

入居者がいるエリアか、物件を売りたいときに買いたい人がいるエリアか。10年以上の長期的な視点で考えたときに、人口が増え、あるいは大きく減少することなく、常にニーズがあるのは必然的に大都市圏ということになります。

万が一のトラブルに対処できない場所は避ける

首都圏以外であれば、できれば人口100万人以上の大都市、最低でも50万人の中核都市などから選ぶべきでしょう。

ただし、東京に住んでいながら札幌の物件を買うなど、遠隔地に取得するのは不安です。地震などの都市災害が起こったときや隣家からもらい火をしたときなどに、オーナーが現場に急行できないからです。普段は、基本的にはオーナーが物件に行く必要はないのですが、万が一火事が起こったりする可能性もゼロではありません。

そういう意味から、よほど信頼できる管理会社が現地（居住地以外の地方）にある場合を除いて、物件は少なくとも車で行ける範囲に買うほうが万が一のときにすぐに見に行けるという点で精神的には安心でしょう。