リフォームで重要な「31・45・60・100」とは？

自宅を買い替えるかリフォームで済ませるかで迷っていた糸井さんは、リフォーム業者から「糸井さま宅は14階建てで、二重天井・二重床ですので間取り変更も問題なくできそうです。15階建てだとリフォーム内容が制限されてしまうことがあるので、良かったですね」と言われていた。

糸井さんがリフォーム業者から聞いた、この「たった1階（階高）違い」に、大きな差があるのをご存じだろうか。

マンションの建物は、31m、45m、60m、100mを区切りに、それぞれの高さによって、建築基準法と消防法で満たさなければならない条件がある。高くなるにつれて基準は複雑になり、設計と建築の費用がかかる。

たとえば31m超だと建築基準法第34条第2項の規定で、「非常用の昇降機を設けなければならない」とされる。

この非常用昇降機は、通常のエレベーターより設置費用と維持管理に係る費用がかかるので、マンションの場合、除外規定の「階数4以下の主要構造部が耐火構造の建築物で、100m²以内ごとに防火区画されたもの」を適合させて、非常用昇降機を設置しないことが多い。

ちなみに近年話題のタワーマンションに該当する高さ60mを超える建築物は、構造耐力上問題がないことを証明する国土交通大臣の認定が必要で、消防法上、ヘリポートなどの費用もかかる。

非常用昇降機を設置するぐらいなら、大臣認定にし超高層（60m超え）にしたほうが経済性があるともいわれる。

分譲マンションは、販売戸数や販売価格、建築コストなどから総合的に勘案して、建築計画をたてるが、建築物の高さによる法令の制限は大きな影響がある。

一般的に建築上の基準と費用バランスが良いといわれるのは45m。そのため日本のマンションはギリギリ45mの高さにし、階数を「地上14階建て」にするか「地上15階建て」にするか、ということになる。

14階でも15階でも建築基準法上は、合法であり問題はないのだが、費用対効果で考えると15階建てにしたほうが、デベロッパーとしては販売戸数が増えて儲けが大きくなる。一方で住み心地には大きな影響がある。

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