賃貸人、賃借人双方の視点から想定される対応

【賃貸人側の想定対応】

賃貸人としては、賃借人から退去についての同意を得ることが出来ず賃貸借契約の合意による解除が成立しなかった場合には、正当事由の存在を主張して裁判手続に進むことを検討せねばなりませんが、正当事由の判断は考慮要因の総合的考慮で判断されるため、勝訴、敗訴の見通しを明確にもつことが難しい側面があります。

また、裁判を行う場合、解決までに通常ある程度の期間と裁判のための費用がかかること（時間と費用の負担）や、裁判所に正当事由の存在を認めてもらえずに請求が棄却されるかもしれないという敗訴リスクについても検討しなければなりません。

賃貸人側では、正当事由がよほど明確にあるといえるようなケースでなければ、まずは立退料などの金銭的な解決を図る方法などで合意解除を目指して、賃借人と交渉するというのが、現実的な解決方針と考えます。

賃借人と交渉、協議した結果、賃貸借契約を終了させることについて合意に至った場合には、その内容を合意書等で書面化しておくことが重要です。作成する条項についても、賃貸人の立場で気をつけるべき点や、工夫すべきポイントは、いくつもあります。

たとえば、①立退料の支払方法についても、賃貸人側では立退料を支払って居座られるのは避けたいですから、できるだけ立退料は明渡し確認後に支払う方法の形式にすることを検討することや、②賃借人に確実に明渡してもらうために、合意した明渡期限後の賃料相当損害金を違約金的な要素を含めて比較的高額の設定にすることを検討するなど、明渡しの実効性を高めるためにポイントを押さえた条項とすることを検討する必要があります。

【賃借人側の想定対応】

退去を迫られた賃借人の立場としては、金銭的な解決ではなく建物に居住し続けることを希望し退去を求める賃貸人とは争うという方針をとる意向であるのか、それとも、今回の事例に記載のあるような引っ越し費用や新居を借りる費用など、賃借人が想定する相当分の金銭の給付を受けることができるのであれば条件次第では退去してもよいという意向であるのか、まずはご自身（賃借人）の意向を決める必要があります。

そのうえで、仮に、金銭的な解決を図るという意向の場合でしたら、必要、相当な費用についての交渉を賃貸人との間で行っていくということになるかと思います。

【立退料の算出、見通し】

立退料は、考慮要因の中心的要因及び立退料を除く補完的要因において、相当程度の積極的要因があるものの正当事由の具備にまでは至らない場合に、正当事由の不足分を補充、補完するような意味を持つものです。

立退料については、支払う必要があるか否かや妥当な金額がいくらなのかは、賃貸人と賃借人の具体的な事情いかんによりますし、また、裁判例においても、賃貸人と賃借人の事情は多種多様であり、その評価についても個々の裁判官の考え方により差異が出てくることを否定しえません。また、立退料としていくらが妥当かを算出するための普遍的な算式があるわけでもありません。

交渉の場面では、立退料は、賃貸人が立退きを実現することにより得る利益と、賃借人が立退きにより被る不利益を調整し、対立する当事者間の解決に役立つ側面も考えられます。立退料は個々の事情を精査して検討する必要があり、その判断が難しい側面がありますので、賃貸人、賃借人のいずれの立場の場合でも、必要に応じて、弁護士にご相談なさることをお勧めいたします。