(※写真はイメージです/PIXTA)

最初の1棟目は目標の15%の実質利回りには達成出来ませんでしたが、外壁塗装までやったので、この結果にそこそこ満足していたそうですが、勉強を進めていくうちに失敗だなと気づいたといいます。大津社長(若杉龍志)が著書『20代サラリーマンでも脱サラできる不動産投資で成功する方法』(日本橋出版)で解説します。

買付基準は家から45分、利回り15%以上

■不動産投資の内容、初めの1件目

 

私が具体的にどんな物件を初めて購入したのか紹介します。

 

新卒2年目24歳の8月ぐらいから物件を探し始めました。当時自己資金は500万あり、不動産投資でセミリタイア出来るレベルを目指していましたので、一棟モノを狙っていました。

 

しかし銀行に持ち込んだところ、新卒で1年ちょいしか働いてないのにアパート経営とか正気ですか的なことを銀行員に言われてしまい、私もこれはめちゃくちゃ正しいなと思い、心が折れてしまい、厳しさを痛感しました。

 

なおいまなら気合で別の金融機関探すと思います!

 

そういうこともあり、まずは自己資金買える戸建や区分を探していました。そのままでは貸せないような物件の方が安く買え再生したら利回りが出ると実感し、相続等で残置物や雨漏り等があり、一般市場では売れない物件を購入し、職人直発注で高利回りを目指すこととしました。

 

区分は利回りが出る物件(民泊なら利回りが出たが拡大しにくいと思ったので断念)がなかなか出てこないので、途中で探すのを諦め、ボロい戸建に絞りました。

 

当時の買付基準は2つ、家からバイク(当時は車なし)で45分以内、実質利回基本15%以上のみでした。

 

→この2の基準は大きな穴がありました。

 

この基準で何件か買付をいれてやっと買付通った物件が以下です。

 

1棟目のスペック
場所:大津市 (特殊浴場で有名な温泉のところ)
価格:215万円
土地:60坪(固定資産税評価額約600万円)
建物:5LDK(120平米)
状態:残置物大量(合計4トントラック3回分ぐらい)
   雨漏り有、軒天腐ってる、草が凄すぎる、フェンスがない
その他:高地にあり琵琶湖が見える(特殊浴場が見える汗)
    汲み取り、擁壁物件、駐車場なし

 

著者が1棟目に購入した物件の外観写真(リフォーム後)。2階からは琵琶湖を眺めることができます。
著者が1棟目に購入した物件の外観写真(リフォーム後)。2階からは琵琶湖を眺めることができます。

 

この物件は仕事が早くて有名な某不動産会社の新卒の女の子から紹介しもらいました。売れずに放置されてる物件があり、売値が500万でしたが、指値が出来るといわれてホイホイついていきました。

 

内見してドン引きしましたが、当時はいまよりもモチベーションが高く、やるしかないとなぜか燃えてました。

 

想定賃料5万強だと周辺の不動産会社にヒアリングしてわかり、リフォーム費用を考慮して、150万円で打診。

 

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    本連載は大津社長(若杉龍志)著『20代サラリーマンでも脱サラできる不動産投資で成功する方法』(日本橋出版)より一部を抜粋し、再編集したものです。

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