実質利回りが14.5％なのに最初の戸建て投資が大失敗なワケ

リフォームは予算オーバーの計160万円

しかし、あっさり拒否され215万ならと言われたが、当時買いたい病に罹患していたため丸のみして購入しました。

11月に購入しましたが、リフォーム完了までなんと丸々6カ月掛かしました(汗)。

勉強の仕方から物件の探し方、客付け、銀行融資など不動産投資のいろはがこの一冊に凝縮。
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なぜなら、誰か職人を知っているわけでもなく、ゴミもどうしたらいいかわからないから！

当時の私はリフォームの知識は全くなくDIYもなにもできない状態でしたが、ネットで検索したり、電話帳ローラーしたり、何とかやり切りました。

いまもその時の職人とは関係が続いており、昨年はその職人さんの最大の発注先になりました。

その結果、予算オーバーの合計160万で仕上がり（外壁塗装、クロス、CF、内部塗装、ゴミ処分、浴室FRP塗装、雨漏り補修、軒天補修、フェンス作成、水道管交換など）ました。

その結果の投資成績は以下です。

このようになりました。目標の15％の実質利回りには達成出来ませんでしたが、外壁塗装までやったので、この結果にそこそこ満足していましたが、勉強を進めていくうちに失敗だなと気づきました。

利回りはそこそこですが、当時はリスクが分かっていませんでした。しかし、ある程度勉強してから、この価格で買うにはリスクが高いなと感じました。いまなら215万では絶対に買いません！

具体的なリスクとしては

・擁壁付きで駐車場の建設も難しい（擁壁修繕300万円～）
・汲み取り式（下水接続は擁壁破壊の必要があり、高額100万～）
・土地値も安いのに、わざわざ建設コストが掛かる擁壁駐車場なしで新築は‥‥
・建物未登記で登記が必要になるかも（10万ぐらい）

メリットがないので、将来誰も買わない負動産になる。

このようなデメリットがあります。

この物件は、6年所有した後、470万円で販売することが出来、トータルでは300万円の利益が出ましたが、結構ハイリスクな物件を勉強不足で買ってしまっていたと痛感します。今から思うと、当初の提示価格の150万ぐらいで買うのが妥当な物件だったなと思いました。

事前に勉強しようと思えば出来たのにリスク認識が出来ておらず、たまたま何事もなく、売り抜けることが出来ただけで、内容的にはあかん投資でした。