ダラスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービス会社、シービーアールイー株式会社（CBRE）。今回は、同社が発表したレポート「ジャパンリテールマーケットビュー 2022年第2四半期」から、東京の主要5大一等地（銀座・表参道・原宿・新宿・渋谷）の貸店舗市場動向をみていきます。
2022年第2四半期の全国的な経済動向
2022年4-6月の全国百貨店売上高は、対前年同期比26.1％増となった。前年の緊急事態宣言などによる営業制限の反動があったほか、外出機会の増加に伴う消費マインドの回復によって売り上げが伸びた。富裕層を中心に高額消費が活況だったほか、6月は夏物衣料やUVケア商品の売り上げが好調だった。
一方、2022年6月の消費者態度指数は、対前月比2.0ポイントマイナスの32.1と3ヵ月振りに悪化。生活必需品の値上げが相次いだほか、今後も物価上昇が続くと見込む消費者が多かったことが、指数の低下につながった。
銀座の貸店舗市場動向
■ハイストリート賃料は、2022年第4四半期に0.6％上昇すると予測
今期（Q2）ハイストリート空室率は、対前期比1.4ポイント低下の3.1%となった。比較的面積が大きい募集物件でテナントが決まった一方、新たな空室は限定的だった。
銀座ハイストリート賃料は、3期連続横ばいの24.15万円となった。今後、賃料は2022年Q3にかけて今期の水準で底這いし、2022年Q4には0.6％上昇すると予測する。ハイストリートの募集物件では、前期に比べてリテーラーからの引き合いは増えている。一方、出店の条件交渉などでテナントの内定にはやや時間を要している。
そのため、従前は2022年Q3から上昇に転じるとしていた銀座ハイストリート賃料予測を、一期遅れてQ4からの上昇に見直した。向こう2年間では今期に対して3.1％上昇し、コロナ前の2019年Q4に比べて3.5％減の水準まで回復すると予測する。
ハイストリートの中央通りにある新規開発物件では、複数のラグジュアリーブランドから引き合いがみられた。ただし、募集条件とおりの複数階で検討するブランドは限定的。1階路面区画の1層のみ、または2層までというリテーラーが多い。賃料水準は、相場を超えるものもある。
同じく中央通りにある募集物件では、リユースの旗艦店舗の出店が内定した事例があった。成約賃料は、募集賃料をやや下回ったものの、相場並みの水準。ハイストリートのみゆき通りでも、移転ニーズがあったリユースの出店が内定した。
一方、比較的面積が大きい複数の募集物件や、募集賃料が現在の相場を超えている物件では、引き合いの弱いところがある。コロナ禍前に契約をした既存テナントと同程度の賃料を希望する物件オーナーに対して、リテーラーが希望する賃料水準は低い。
銀座エリアに路面店舗がない複数の海外ブランドが、出店機会を探している。ラグジュアリーブランドのほか、ジュエリーやアウトドア・スポーツ、ファッションブランドが含まれる。なかには、インバウンド観光客が戻る前に出店立地を押さえたい、というところもある。また、立ち退きによる移転先を探しているリテーラーも複数みられている。
セカンダリーエリアの物件に、コロナ禍前から入居している既存テナントのあいだでは、複数階の店舗のうち上層階を返すという動きが複数ある。なかには、物件オーナーとの再契約交渉が折り合わず、退去を検討するテナントもみられている。セカンダリーエリアにある募集物件のなかには、フロア効率が低く引き合いが弱いところがある。また、出店を検討する候補リテーラーは複数いるものの、交渉が遅滞しているところもみられる。
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2007年シービーアールイー入社。投資家や一般事業会社所有の不動産に対して、有効活用を提案するコンサルティング業務に従事。2010年リサーチに異動。グローバルならびにAPACレポートの日本パート作成に携わり、海外クライアントに対して日本のオフィス、物流施設、商業施設の賃貸市場に関する情報を発信。2014年から商業施設の賃貸市場に特化し、各種レポートの執筆とともに国内外のクライアントに対してマーケットの考察を提供している。グラスゴー大学院社会科学部、早稲田大学経営管理研究科卒業。
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