【2022年上期の不動産投資】全投資額は大幅増も…J-REIT投資額は過去3番目の低水準に至った背景 (※写真はイメージです/PIXTA)

未だコロナ禍からの回復途上の日本の景気、緩和的な金融政策も続くなか、前年同期と比べ全投資額は大幅増もJ-REIT投資額は過去3番目の低水準に至った。さまざまな最新動向のデータをもとに2022年上期の不動産投資の実相をシービーアールイー株式会社(CBRE)の本田あす香氏が紐解いていく。

投資額は大幅増、特にオフィス投資が牽引

今期(2022年第2四半期)の事業用不動産の投資額(10億円以上が対象)は対前年同期比38%増の7,190億円。前年同期の投資額が5,190億円と低水準だったことによる反動増が主因。

 

出所 : CBRE, Q2 2022
[図表1]投資額の最新動向 出所 : CBRE, 2022第2四半期
*1:投資額は10億円以上が対象、土地取引およびJ-REITのIPO時の取得物件は除く
Q2:第2四半期のこと

 

前年同期に比べて投資額が増加したのは、J-REITを除く国内投資家および海外投資家で、それぞれ186%、37%増加した。一方で、J-REITの投資額は同64%減少。今期の投資額としては2005年の調査開始以来3番目に低い水準。

 

10億円以上の取引を対象 J-REITによるIPO時の取得物件を除く  出所 :RCA, CBRE, Q2 2022
[図表2]主要不動産取引(投資主体別取引額) 出所 :RCA, CBRE, 2022第2四半期
10億円以上の取引を対象 J-REITによるIPO時の取得物件を除く

 

今期はオフィス投資がマーケットを牽引。オフィス投資額は対前年同期比192%の増加で、そのうちJ-REITを除く国内投資家による投資額は同543%と大きく伸びた。また海外投資家による取得も同105%増加。最も高額だった取引は「日本通運本社ビル」(732億円)。そのほかにも、大型ビルが東京都心のほか湾岸エリアや横浜で取引された。取引利回りはコロナ禍前と同等か、それを下回る水準だったとみられる。

J-REIT投資額は過去3番目の低水準

今期のJ-REIT投資額(IPOを除く全取引)は対前年同期比62%減の892億円。今期の投資額としては2005年の調査開始以来3番目に低い水準だった。今期の東証REIT指数は-1.8%と、4四半期連続での下落となった。J-REITによる今期の公募増資は2件、調達額は148億円に留まった(前年同期は4件、528億円)。

 

出所: Datastream、CBREが個別銘柄の株価をもとに算出、2022年6月
[図表3]: アセットタイプ別株価指数 出所: Datastream、CBREが個別銘柄の株価をもとに算出、2022年6月

 

全セクターで唯一…ホテル投資額は増加

今期のJ-REITによる投資額のうち、オフィスが43%、ホテルが16%を占めた。ホテル投資額は対前年同期比368%増と全セクターで唯一前年同期を上回った(オフィス投資額は同19%減)。

 

ホテルの取引で最も高額だったのは星野リゾート・リートが取得した「星のや沖縄」(122億円)で、当リートにとって今年初めての取引だった。コロナ禍以降のJ-REITによるホテル取引では、当リートの存在感が高まっている。2021年以降のJ-REITによるホテル取引8件のうち5件が当リートによるもので、これら総投資額の96%を占めた。

 

出所 : RCA, CBRE, 2022第2四半期
[図表4]主要不動産売買事例(取引金額順) 出所 : RCA, CBRE, 2022第2四半期

 

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    シービーアールイー株式会社(CBRE)
    リサーチ部門

    2002年、生駒データサービスシステム(現シービーアールイー)に入社。オフィスを中心とした事業用不動産に関するコンサルティング業務に従事。2012 年からリサーチ部門にて投資市場のレポート執筆、分析業務を担当。

    著者紹介



    CBRE日本法人は、不動産賃貸・売買仲介サービスにとどまらず、各種アドバイザリー機能やプロパティマネジメント、不動産鑑定評価などの17の幅広いサービスラインを全国規模で展開する法人向け不動産のトータル・ソリューション・プロバイダーです。CBREの前身となった生駒商事が1970年に設立されて以来、約半世紀に亘り、日本における不動産の専門家として、全国10拠点で地域に根ざしたサービスを展開してきました。

    企業にとって必要不可欠な「ビジネスインフラ」として認められる不動産アドバイザリー&サービス企業を目指して、国内約1,300名*を超えるプロフェッショナル(*子会社を含む)が、最適かつ的確な不動産ソリューションを中立的な立場で提供いたします。
    詳細につきましては日本国内ホームページwww.cbre.co.jp をご覧ください。 公式Twitterアカウント-会社全体:@cbrejapan 広報部専用:@CBREJapanPR

    CBREグループ(NYSE:CBG)は、「フォーチュン500」や「S&P500」にランクされ、ダラスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービス会社です(2021年の売上ベース)。全世界で105,000人を超える従業員(ターナー&タウンゼントの従業員を除く)が、100カ国以上でクライアントに対し、幅広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の取引業務、プロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不動産鑑定評価、不動産開発サービス、不動産投資マネジメント、戦略的コンサルティングを主要業務としています。

    写真は、リサーチ エグゼクティブディレクターの大久保寛氏。
    CBREのリサーチ部門の責任者として、オフィス、物流施設、商業施設の賃貸市場ならびに売買市場のリサーチ業務を統括。製鉄会社および投資銀行勤務を経て1997年から2013年まで証券アナリストとして株式リサーチ業務に従事。2000年からはJREITを中心に不動産セクターを担当。UBS証券、ゴールドマンサックス証券、マッコーリーキャピタル証券、みずほ証券を経て、2013年10月より現職。

    著者紹介

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    ※本記事はシービーアールイー株式会社(CBRE)の「ジャパンインベストメントマーケットビュー 2022年第2四半期」より一部抜粋・再編集したものです。
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