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立ち退きの正当事由とは
他者に貸している土地や建物を返してもらいたいからといって、地主や大家側の都合で、ある日突然「出ていってくれ」と言われてしまうようでは、安心して土地や建物を借りることはできません。
そのため、地主や大家側の都合で借地人や借家人に立ち退いてもらうためには、原則として正当事由が必要です。
正当事由として認められ得るものとしては、次のようなものが考えられます。
借地の場合
土地を有償で貸しており、その土地上に借地人が建物を建てている場合には借地権が発生しているため、原則として一方的な立ち退き請求は認められません。
この場合の借地人は、借地借家法という法律で非常に強く保護されているためです。
立ち退きが認められるのば、契約の更新時期であることに加え、事実上、たとえば次のような事情がある場合に限られてきます。
・その地域の再開発をしており、他の多くの住人がすでに立ち退いている
・貸主がその土地に建物を建てて自分が使用しなければならない強い必要性がある
・借地人が長年その建物を使用していない
そして、このような場合であっても、一般的には相応の立退料の支払いが必要です。
また、その立退料の金額は、建物やアパートの一室を貸している場合に比べ、相当高額となることが多い点にも注意しておきましょう。
このように、借地権のある土地を貸している場合には、大家都合による立ち退き請求が認められる場合はかなり限定されます。
一方、あらかじめ更新がないことを契約で定めた定期借地であれば、元々契約していた期間が満了することで土地の返還を受けることができます。
また、たとえば賃借人が更地をそのまま資材置き場として使っているなど借地権の目的となっていない場合には、立ち退きにおいて正当事由までは必要ありません。
借家の場合
アパートの一室を貸している場合や家一棟を貸している場合において、大家側からの立ち退きが認められ得る正当事由には、たとえば次のものが考えられます。
・建物が老朽化しており、そのまま住むと危険である
・大家側にどうしてもその建物を使う必要が生じている
そして、借家の場合にも、相応の立退料を支払うことは正当事由を補完する要素となります。
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