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アパートオーナー急逝…家族を襲う「大混乱」
「収入は止まるのに借金返済」の地獄
まず、なにも相続対策がされていない状態でアパートオーナーが急逝してしまうと、そのアパートはオーナーが死亡した時点から「相続人の共有」状態に陥ります。そして、その後のアパートの賃料は、「各相続人が相続持ち分の割合によって単独で取得する」という最高裁の判決があります（最高裁平成17年9月8日判決）。
すなわち、オーナーが死亡した時点から、各相続人が自動的に賃料を割合取得できるというルールになっているのです。これだけ聞くともっともだと思うかもしれませんが、現実は非常に混乱してきます。
一般的に、賃貸管理会社に賃料の集金を依頼している場合、相続発生時点から、誰にどれだけ払ったらよいのかが曖昧になってしまいます。
そのため、相続した方を特定するために、「遺産分割協議書と、その方がオーナーになったという届け出を出してください」などと要請されます。
しかし、「遺産分割協議書」というのは、遺産の配分について相続人全員が同意しなければならない文書です。そもそも、死亡後すぐに被相続人＝亡くなったオーナーの財産を把握することは難しく、被相続人の財産目録は、通常3ヵ月から半年程度かけて作成します。
すなわち、相続人としては賃貸管理会社からの要請に対して相続財産の配分も決めなければなりませんから、賃貸管理会社の要請にはどれだけ頑張ったとしても半年から1年弱程度は応えることができないことが多いです。
結果として、「賃貸管理会社から賃料の支払いを受けられない」状況に陥ってしまうことがあります。
そうすると、次に困るのは、「金融機関への返済」です。
アパートオーナーが亡くなったからといって、返済を止めるわけにはいきません。理屈上借金については、被相続人の死亡時点から相続人に分割されるルールになっています。つまり、子ども3人が相続人で借金が3000万円だと、自動的に各自が1000万円ずつの借金を負ってしまうということです。
一般的には、被相続人の口座から数ヵ月はそのまま引き落としたり、相続人の代表者と金融機関が協議のうえ数ヵ月間をどうするか協議したりするのですが、理屈だけでいいますと、被相続人が死亡した時点から各相続人は借金を返す義務を負います。
賃貸管理会社と金融機関それぞれの対応を併せて考えると、「賃料収入がストップしてしまうのに、借金の返済だけはしなければならない」という状況に置かれてしまうのです。
相続対策をしないままアパートオーナーが亡くなると、このように大変な混乱状況に陥ってしまいます。筆者が昨年対応したアパートオーナーの相続事案でも、本筋の遺産分割協議とは別に、これらの金融機関や賃貸管理会社への対応に相当骨が折れました。
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