自宅不動産であっても、相続対策が行われていないと遺された家族間で相続トラブルになることが多々あります。しかし、収益物件を所有している人が突然亡くなってしまった場合、それ以上に厄介なトラブルが発生すると、不動産と相続を専門に取り扱う山村暢彦弁護士はいいます。アパートオーナーが急逝した場合に陥る「2つの問題」について、みていきましょう。
相続手続き完了まで入居者募集ができない
上記とは別に、「相続手続き完了までの入退去を行えるかどうか」という問題も生じてきます。
やや解釈の幅がある問題ですが、厳密な運用を行う賃貸管理会社では、「相続人全員の同意が得られている状況でなければ新しい入居者の募集はできない」という回答を行うところもあります。
突然の相続で混乱に陥っているオーナー側からすれば、なんて不親切な管理会社だと思うかもしれませんが、法律的には正しい運用です。原則として、賃貸借契約の新規締結においては「処分行為」といい、共有者全員の同意が必要だというルールになっています。
他方、商業ビルのようにもともと賃料収益事業を行っているようなケースにおいては、新規の賃貸借契約締結は「管理行為」であり、持分を有している方の過半数の同意があれば新規契約を締結してもよい、という裁判例も見受けられます。
このように、遺言書等もなく相続が突発的に生じると、賃貸事業自体が継続できず相続人全員にダメージが生じてしまうことになってしまいます。
まとめ…アパートオーナーは「事業承継」の備えを
不動産賃貸業を営んでいる方が相続対策をせずに亡くなってしまうと、
①借金の返済問題
②手続き中の入退去が処理できない問題
と賃貸事業を継続できない状態に陥りかねません。
収益不動産を保有している方は、自ら情報収集して必要な対策を行っていく必要があります。
信託等は難しくても、大規模リフォームなど積極的な運用ができる方法もありますし、遺言書によって相続人の中心となる方を決めるなど、貸事業を最低限コントロールできるように対策しておくべきです。
収益不動産を保有する以上、いずれ「賃貸事業」を承継することになると考え、「事業承継」に備える必要があるでしょう。
山村暢彦
山村法律事務所
代表弁護士
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弁護士法人 山村法律事務所
代表弁護士
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。
現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。
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神奈川県弁護士会 所属
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