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賃貸経営者は避けられない…「立退き交渉」
物件を売却するにあたり、買主業者へ更地で引き渡す場合、入居者への立退きを行ってから、建物を解体してもらう必要があります。また、古くなってきた建物を建て替えたいときも同様に、入居者に立ち退いてもらう必要があることも少なくありません。
このように、物件オーナーは度々、売却や建て替えのために立退き交渉を強いられることがあります。
筆者は職業柄、代理で立退き交渉を行ったり、書類作成や交渉方法・立退き金額の目安を伝えたりする等、交渉をサポートすることがしばしばあります。そのため、オーナー側の目的や立退きの必要性は痛いほどわかるのですが、その際「入居者の保護」「借地借家法」という非常に高い壁が立ちはだかっていることも事実です。
たしかに、引っ越し費用や立退きのための補償相当の立退料を請求するのは、法律的にも、道理として理解できます。
しかし困ってしまうのは、立退きの申し入れにかこつけて、「とにかく立退料を取ってやろう」という姿勢の方や、理由もなく、とにかく感情的に「立退きたくない」という主張をしてくる入居者です。オーナーにとっては、本当に頭の痛い問題です。
クレーマーのような入居者には、裁判等の強硬手段をもって臨む必要がありますが、本記事ではできる限り「交渉のポイント」をお伝えできればと思います。
立退き交渉時は「入居者側の心情」を考慮する
まず、大家さんとして念頭において動かなければならないのは、「入居者側の心情」です。
昔からよくあるトラブルとしては、古いアパート等で建て替えの必要性は高いものの、入居者の都合を一切聞かずに「この日までに立ち退いてくれ、引っ越し費用としてはこれだけ支払う」と有無を言わさないような書面を送ってしまうケースです。
イメージしてみてください。入居者は、オーナーの勝手な都合で「引っ越し費用払うから出てってくれよ。」と言われると、どうしても腹立たしく感じてしまうものです。
仕事の忙しさもあるでしょうし、そもそも引っ越しは、時間も労力もかかります。筆者は基本的に大家さんからのご相談が多いのですが、まれに知人弁護士等の紹介で入居者側の相談を受けると、「この内容だと腹立てるのもわかるな。」という通知書もあります。
そのため、オーナーとして立退き交渉が必要な場面では、
②立退料相場を鑑みておかしくない金額で申し入れすること
③立退きまでの期間をある程度取ったうえで立退き交渉すること。すなわち、売却や建て替えまではスケジュールに十分な余裕をもって次の計画を進めること
この3点を押さえて交渉する必要があります。
法律知識も関係しない、とても初歩的なポイントに感じるかもしれませんが、以前セミナーをさせていただいたときに非常に反響がよかったので、本記事でも紹介させていただきます。
