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海外不動産投資に興味はあっても、「何から始めたらよいのかわからない」という人が多いのではないでしょうか。またどこの国に対して投資したらよいのか、また税金はどうなるのかなど不安材料がたくさんあります。
メリットとデメリットだけでなく、海外不動産投資が向いている人の特徴についても解説します。後半では、投資国候補として6つの国についても詳しくご紹介しますので、失敗しないコツと合わせて参考にしてください。
1. 海外不動産投資とは
海外不動産投資とは海外の不動産に投資することですが、どこの国の不動産でも購入できるわけではありません。またアメリカやヨーロッパなどの先進国は経済が安定しているためリスクは比較的低いですが、不動産価格が高いため利回りも低くなります。
一方、タイやマレーシアなどは不動産価格が安いため利回りは高いですが、先進国と比べるとリスクは高くなります。そのため、リスクやメリットを十分理解したうえで投資する必要があります。
2. 海外不動産投資は儲かる？メリットを解説
国内での不動産投資に比べ「海外不動産投資は儲かる」といわれることがあります。また投資家に注目されていることも事実です。実際にはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは代表的な３つのポイントについて解説します。
2.1. 国内よりも利回りが高い
不動産投資で利回りが高いことは、一番のメリットといえます。現在国内の不動産価格は高止まりしているため、利回りで比較すると新興国に比べ見劣りします。
一方経済成長と人口増加が期待できる国では、住宅だけでなく店舗なども需要を見込めます。空室率も低くなり、より高い利回りを見込めるでしょう。
また経済成長率が高い国では、不動産価値が上昇することが多く、家賃収入の上昇だけでなく、売却益（キャピタルゲイン）が高くなることも期待できます。
2.2. 資産を分散することでリスクを低減できる
投資するうえで大事なことは、リスク回避です。そのためには資産を分散することが重要です。ひとつの投資先で損失が発生しても、他の投資先で利益が出れば、全体のなかでの損失は小さく抑えることができます。
国内だけでなく、海外にも不動産投資をすることはリスク回避につながります。またハイリスク・ハイリターンの投資と、安定した投資を合わせ持つことを考えた場合、新興国の不動産を購入することは、バリエーションの一つとして考えることができます。
2.3. 家賃収入を安定的に得られる
前述した通り、経済成長と人口増加が望める国では住宅や店舗の需要が高くなります。人口が減少傾向にあり、経済が低迷気味の日本国内と比べると安定した家賃収入が見込めるでしょう。
また経済成長が著しい国は、海外からの出資や移住者が増えることも予想されます。家賃収入を得るうえで、毎月の家賃額ばかりに目を向けがちですが、空室期間を作らないことも重要です。需要がある地域への投資を考えましょう。
3. 海外不動産投資のリスク・デメリットは？
海外不動産投資のリスクやデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。漠然と不安を感じる方もいらっしゃるかと思いますが、ここでは5つのポイントに絞って詳しく解説します。
3.1. 為替の変動によるリスクは避けられない
海外不動産投資は収入が外貨です。利回りが高くても、為替の動きによっては日本円での収入が目減りします。ただしこれは努力によって変えることができません。
海外不動産へ投資する際には、こうしたリスクもあらかじめ想定する必要があります。ハイリターンの投資であれば多少のリスクを想定し、それでも許容できる投資額を限度としましょう。
3.2. 融資を受けることが難しい
海外不動産の担保評価をすることは難しいため、一般的には国内の金融機関で融資を受けることは難しいと考えたほうがよいです。また一部の金融機関では海外不動産に対しても融資をしていますが、審査は厳しく金利も高くなります。
海外の金融機関で融資を受けるという選択肢もありますが、現地の言語が堪能ではないと交渉は難しいでしょう。また金融機関の条件なども様々で、現地での収入があることが条件になる場合もあり、ハードルはかなり高いです。
3.3. 物件の管理に手間やコストがかかる
海外の不動産を管理することは予想以上に大変です。現地の管理会社とのやり取りは言語の問題もあります。たとえ現地の言葉が堪能であっても、日本とは時差があります。
連絡をスムーズにとることに困難を感じるでしょう。もしメールでやり取りすると考えると、何往復もしなければならない可能性があります。
言語の問題は日本人エージェントを窓口にするという方法もありますが、そのためにはコストがかかります。国内での不動産投資に比べると、手間やコストがかかることを想定しましょう。
3.4. 空室によるリスクがある
経済成長が著しく人口増加が望める国であっても、人気地域の絞り込みに失敗したり、社会情勢の変化などにより、想定したような入居率を得られなかったりする可能性があります。
また国によっては郊外になると一気に人口密度が低くなり、賃貸物件が飽和状態の地域もあります。空室リスクを少しでも避けるためには、その国・その地域の特性を十分理解し、社会情勢なども合わせて考える必要があります。情報収集に努めましょう。
3.5. 税制改正により節税効果が得られなくなった
以前は海外不動産投資は大きな節税効果がある、魅力的な投資として注目されていました。しかし2020年の税制改正により、海外の中古不動産の減価償却費と日本国内の所得とを損益通算ができなくなったため、以前のような節税効果を生むことができなくなりました。
つまり改正後、国外中古建物の減価償却費相当額の損失は生じなかったとみなされるようになったので、損益通算できなくなったのです。いわゆる節税対策の封じ込めといえます。
4. 海外不動産投資による税金は原則日本に収める
海外不動産投資で得た所得に対する税金は、不動産がある現地と日本のどちらに収めることになるのでしょうか。端的に申し上げると日本国内に居住している場合は、原則日本に収めることになります。
家賃収入（インカムゲイン）は日本国内の場合と同様に所得税がかかります。また海外不動産を売却して得た利益（キャピタルゲイン）は譲渡所得として課税されます。
日本国内の不動産に対する税制と基本的には同じです。譲渡所得は5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」になりますが、それぞれの税率も国内の場合と同様になります。
海外不動産投資をして家賃収入や売却益がある場合、原則として確定申告が必要です。もし確定申告に関して不安や不明な点がある場合はお近くの税務署に相談することをおすすめします。
5. 海外不動産投資に向いている人の特徴は？
ここまで不動産投資のメリットやデメリットについて解説しましたが、実際どのような人が海外不動産投資に向いているのでしょうか。3つのポイントから向いている人の特徴を解説します。
5.1. 融資を受けなくても海外の不動産を購入できる
前述の通り海外不動産への融資は難しい側面があります。融資を必要としなければ、海外不動産投資への足かせがひとつ解消します。
可能であれば自己資金のみで購入できる範囲で、海外不動産の購入を検討しましょう。ただし投資した物件に思いも寄らない不具合やトラブルなどがあり、出費を余儀なくされる可能性も十分あります。
自己資金で購入することが望ましいですが、余裕をもった資金計画を立てましょう。
5.2. 海外への移住を検討している／すでに移住している
諸外国のなかには一定額以上の不動産を所有していれば、永住権を得ることができる制度（通称：投資家ビザ）があります。たとえばアメリカやタイ、スペインなどがあります。
永住権を得ることは一般的には難しいと考えられていますが、資金的に余裕がある人は、投資することにより永住権を得られるというメリットがあります。
また毎月安定した収入がある人に認められるビザ（投資経営ビザ）もあります。不動産投資をしながら実績を積むことにより、永住権を得ることができる制度などもあります。
5.3. 現地の言語や商環境に慣れている
現地の言語が堪能であれば、情報収集を簡単に行うことができます。売買契約や現地管理会社とのやり取りも人を介さず行うことができるでしょう。また現地の慣習なども理解できれば、トラブルを未然に防ぐこともできる可能性があります。
海外不動産への投資を検討するのであれば、現地の語学を勉強するぐらいの意気込みが必要です。多少なりとも会話できる程度の語学力があれば、現地の人とのコミュニケーションも上手くいくでしょう。
6. 日本から海外不動産投資ができる国を紹介
実際に海外不動産投資国の候補として考えられるのは、どのような国なのでしょうか。メリットやリスクなども考慮したうえで、6つの国をご紹介します。特徴や注意点も含めて解説しますので、ぜひ参考にしてください。
6.1. アメリカ合衆国
海外不動産投資というと、不動産価格が比較的安い新興国を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、リスク面を考えるとアメリカは投資しやすい国といえます。また家賃収入は米ドルになります。世界の基軸通貨であるため、信用度が高く価値も安定しています。
アメリカは市場において外国人に対しても友好的なため、カントリーリスクが低いといえます。したがって海外への送金も問題なく行うことができます。
米国籍や永住権を保持していなくても、外国人がローンを組み、不動産を購入することができます。そして海外への送金も問題なく遠隔投資が行える国です。
また商取引において「エスクロー」という第三者機関が取引の安全性を担保する制度があることから、安心して不動産取引をすることができます。
注意点は、時差が大きいことです。現地の担当者との連絡に時間がかかることが予想されます。また、英語が話すことができないとコミュニケーションに困るでしょう。
6.2. タイ
タイと日本の時差は2時間。日本人にとって馴染みがある国のため、東南アジアのなかでも日本人投資家が所有している不動産が多い国でもあります。しかし原則、外国人が土地を所有することはできず、外国人による土地取引業も禁止されています。
ビジネス目的であれば、タイ投資委員会の許可を得る方法やタイ工業団地公社法を利用することで土地を取得することも可能ですが、難易度が高いのでタイの不動産事情に詳しい不動産会社などに相談することをおすすめします。
一方、建物は外国人や外国人に対する規制はなく、自由に取得・所有することができます。ただし日本のような所有権はなく、売買契約書により所有を証明することになります。
近年鉄道の整備が進み、郊外への利便性が上昇しています。しかし不動産投資の面から考えると、首都のバンコク以外はまだまだ難しい面があります。そのため、エリア選びがカギとなりそうです。タイ在住の日本人向けの不動産を検討するのであれば、プロムポン駅周辺がよいでしょう。
6.3. マレーシア
現在も経済の発展が感じられるマレーシアは、GDPも変動はあるものの約5％前後を維持しています。今後さらなる経済の成長を見込み、長期的な投資を考えるのであれば、不動産価格が低い今が投資のタイミングと考える人もいるでしょう。
マレーシアは東南アジアのなかでも外国人が土地を購入できる、数少ない国の一つです。比較的外国人に対して寛容ですが、ローカル層を守るため外国人が購入できる不動産価格に下限（最低価格100万リンギ）が設けられている点はご注意ください。また土地や不動産を外国人が所有するには、州当局の認可を得る必要もあります。
デメリットは、タイに比べると不動産登記に非常に時間がかかることです。1年以上かかることもあるそうです。日本人からすると心配になるほどの遅さです。また商業物件や工業用地、農業用地を所有する場合は現地法人を設立して登記しなければなりません。
不動産投資をするエリアとしては、やはり首都のクアラルンプールがリスクの面を考えてもおすすめです。
6.4. カンボジア
カンボジアへの不動産投資の一番のメリットは、家賃収入を米ドルで受け取ることができることです。現在カンボジアの街中でも米ドルが流通しています。また定期預金の金利が4％前後と、日本に比べて高いこともメリットといえます。
GDP成長率や人口増加率が高いので、不動産投資国としては魅力的な特徴が多いのですが、外国人は土地を所有することができず、購入できるのはコンドミニアムのみです（購入できる戸数にも制限あり）。
しかし、首都であるプノンペンでは高層のコンドミニアムが次々と完成し、飽和状態になりつつあります。そして、新興国のメリットである不動産投資としての高利回りは期待できない可能性が高いです。
高額な家賃を得られる超高級コンドミニアムを購入できるかがカギとなりそうです。
6.5. ベトナム
日本の物流企業が多く進出しており、旅行先としても人気があるベトナムですが、自国通貨のベトナムドンの評価が世界的に見て低いことがデメリットとなります。
2015年7月の住宅法改正によって外国人による不動産投資が解禁され、外国人もベトナム住宅を所有できるようになりました。しかし、売買や所有に対しては制限があるので注意が必要です。1棟買いなどの買占めを防ぐための購入戸数制限や、中古物件は原則購入不可などの規制があります。
- 集合住宅：1棟当たり30％まで
- 1戸建て：1つの町村で250戸まで
また外国人に限らず土地の所有権は認められておらず、国が発行する土地使用権証書（レッドブック）により土地の使用権を得ることになります。コンドミニアムなどは開発会社が使用権を保持し、購入者には権利に関する証書が渡されるケースが多いので事前に確認することをおすすめします。
海外への送金についてもハードルが高いため、不動産投資先としては少々難しい国といえます。しかし将来的に移住を考えている方であれば、デメリットをそれほど心配する必要がないと考えることもできます。
6.6. フィリピン
フィリピンでは個人の外国人は土地の所有が認められていないため、不動産投資をするのであれば、必然的にコンドミニアムなどに限定されます。
また1棟あたりの外国人が所有する戸数にも制限があるため、外国人が不動産を購入する際には様々な制限があると考えたほうがよさそうです。
経済成長率や人口増加については魅力がある国の一つです。しかしコンドミニアムは新築物件の割合が多く、竣工リスク（工事が中断されて物件が完成しないリスク）があることは加味しなければならないでしょう。信頼できる不動産会社選びが重要といえます。
7. やり方や失敗しないコツは投資家のブログで情報収集も可能
海外不動産への投資を検討するのであれば、なるべく多くの情報を得ることをおすすめします。実際に海外不動産への投資を経験している人のブログなどから情報収集するのがよいでしょう。その国の特徴やメリットなどを知ることができます。
購入を検討するために、実際に必要になる諸費用などを試算したものや、リスクなど詳細に紹介しているブログもあります。スケジュール感や利回りまで掲載されていて、大変勉強になります。
以下は一例です。実際に不動産投資をしている人のブログなので、ぜひ参考にしてください。
8. まとめ
海外不動産投資には、日本国内での不動産投資にないメリットがあります。その一方で言語などの問題もあり、デメリットもあります。リスクの分散化の面から、投資先の一つとして海外の不動産を検討するのもよいでしょう。
またどの国に投資するかによっても状況は異なります。十分に情報収集し、国ごとの特徴などもよく把握したうえで、ご自身に合った海外不動産投資をご検討ください。
