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入居者を募集する能力には差がある管理会社
■要素②商品力（入居者から人気の物件）
入居者から魅力のある物件かどうかは、「部屋の内容」と「手ごろな価格（賃料設定）」の2つがポイントです。いくら部屋の内容が良くても、高額すぎる家賃ではそもそも借り手が少なく、競争力のある部屋とは言えません。一方で、家賃は安くてもボロボロのアパートで、駅から15分以上もあるような部屋では入居者もなかなか埋まらないでしょう。
高額家賃の物件ではタワーマンションをイメージしてもらえれば、よくわかると思います。都内のタワーマンションの賃料は50万円を超えることも珍しくありません。これだけの家賃を支払える人がどれだけいるでしょうか。実際、わたしの会社でもタワーマンションの管理を行っていますが、空室を埋めるために大変な苦労をしています。
やむなく賃料を大幅に下げて、なんとか空室を解消している物件もあります。だからこそ、部屋の内容もグレードが高すぎればいいというわけではなく、適度なグレードで借りやすい価格帯の部屋のほうが投資物件としては使い勝手がよいのです。
■要素③客付力＝賃貸管理会社の能力（入居者募集のノウハウ）
物件選びには力を入れるのに、賃貸管理会社選びには無頓着で、購入した会社にそのまま管理を任せる人が大半です。ただ、賃貸管理会社によって、入居者を募集する能力には差があります。それによって、同じ不動産に投資をしていても、収益が大きく変わることがあります。
だからこそ、空室を素早く埋めるためには、入居者募集に強い賃貸管理会社に依頼することが大切です。
ここでは、入居者募集に強い賃貸管理会社を見分けるポイントを3つにまとめました。管理を任せる前に、このポイントに照らしてチェックしてみましょう。
①入居率の公開状況
入居率をウェブ上で公開しているか確かめましょう。入居者募集に自信がある会社ほど、定期的に入居率をウェブ上で更新し、公表しています。
②入居率の算出根拠
入居率を算定する際の基準も確かめておきましょう。入居率とひとくちにいっても、引っ越しシーズンのピークの入居率を1年中表示していたり、特定の物件に絞っていたりするケースがあります。2か月以上の空室期間が続いてはじめて空室とカウントするなど、算定基準はさまざまです。
ちなみに、わたしの会社では「リフォーム工事が完了して、即入居が可能になった部屋」を基準に算定しています。こうした入居率の算定基準も、確認しておくことが大切です。
③管理戸数
高い入居率を誇っていても管理戸数が少なければ、あまり意味はありません。賃貸管理会社が管理している物件の目安として、およそ1万戸もあれば十分です。
重吉 勉
株式会社日本財託 代表取締役社長
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