不動産投資による節税の仕組みとは？シミュレーション、注意点も解説

不動産投資をこれから始めようと考えている方や検討中の方のなかには、「どのように節税対策をすればよいのか」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

 

せっかく不動産投資をするなら、節税効果もしっかりと得られるようにし、仕組みを理解したうえで投資をしたいところです。

 

そこでこの記事では、不動産投資の節税対策のカラクリや、不動産投資で節税する際に気をつけたいポイントについて紹介します。

1. 不動産投資が節税対策と言われる理由とカラクリ

 

不動産投資には確かに節税効果はあります。しかし、節税効果があるからといって、仕組みを理解せずに不動産投資をしても満足に効果を得られません。

 

まずは、投資による節税への理解を深めるために、不動産投資が節税対策と言われる理由とカラクリから説明していきます。

 

1.1. 不動産投資をすることで税額を下げることが可能

まず、不動産投資で節税をしようと考えるうえで重要なのが、損益通算です。

 

損益通算とは、不動産所得が赤字になった場合に、会社からの給与と不動産所得を相殺し、課税される総所得を算出する方法で、「給与所得－不動産所得（赤字）」で計算します。

 

不動産所得には、家賃収入と固定資産税や修繕費などの必要経費が含まれています。

 

不動産投資によって節税ができる最大の理由は、減価償却費などの経費で給与所得の利益が減ることで、課税対象の所得が減り、結果的に納める税金が軽減されるためです。

 

この減価償却費とは、購入した不動産の費用が、構造に応じて定められた耐用年数で分割され、その費用を経費として会計に計上するものです。減価償却費は、以下の計算式で算出できます。

 

 

なお、耐用年数や償却率は国税庁HPから確認が可能です。

2. 不動産投資で節約可能な税金

 

不動産投資によって軽減できる税金には、上述した所得税の他にも、住民税や相続税、贈与税、法人税などが挙げられます。それぞれの税金の特徴と不動産投資による節約方法について解説していきます。

 

2.1. 所得税の特徴と節約方法

所得税は、1年間の所得から控除額を引いた残りの金額（課税所得）に対する税率によって算出されます。つまり、所得に応じて金額が変動する税金ということです。

 

所得税については、先ほど紹介したように減価償却費によってマイナス（赤字）を作り、損益通算によって給与所得と相殺することが可能です。

 

2.2. 住民税の特徴と節約方法

住民税とは、正式には個人住民税と言い、個人都道府県民税と個人区市町村民税を合わせたものを指します。

 

また、均等割と所得割で算出された金額を足したものが、いわゆる住民税として課税される仕組みになっています。住民税は所得税と同じく、所得額に応じて金額が変動する税金なので、不動産投資の経費によって課税所得額が減るように損益通算することで、節税に繋がります。

 

2.3. 相続税の特徴と節約方法

相続税とは、亡くなられた方から財産を相続する際に、相続した側に課される税金です。相続したものの評価額により税率が決まり、基本控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の人数）を超えた部分に対して税金が課せられる仕組みになっています。

 

相続税における評価額は、現金での相続よりも、不動産として相続するほうが下がります。また、不動産を他人へ貸し出している場合は、さらに評価額が下がるため、現金で相続するより節税効果が見込めるのです。

 

2.4. 贈与税の特徴と節約方法

贈与税とは、個人から無償で財産を受け取った場合に課され、1年間に110万円を超える財産をもらった場合に発生する税金です。相続税と同じく、現金で受け取るよりも不動産で受け取った場合のほうが、税率が低くなることが不動産投資のメリットと言えます。

 

2.5. 法人税の特徴と節約方法

法人として得た所得に対して課税される税金です。個人の場合とは所得の算出方法が違うことや課せられる税金が異なることが挙げられます。

 

個人で不動産投資を行うと、所得税が最大45％かかりますが、法人の場合は法人税が最大23.4％（開始事業年度が2018年4月1日以降の場合は23.2％）と、個人よりも税率を抑えることができます。

 

税率差を有効活用する以外にも、経費の計上が行いやすいため、法人としての不動産投資も視野に入れておきましょう。

3. 節税額のシミュレーション

 

不動産投資によって節税できる税金が理解できたところで、続いては、所得税と住民税を例に、節税のシミュレーションを見ていきましょう。シミュレーションを行うことで、節税効果をよりイメージしやすくなります。それではまず、所得税から見ていきましょう。

 

3.1. 所得税の節税シミュレーション

節税シミュレーションをするときには、まず初めに自身の所得税額を明確にする必要があります。

 

 

上記の計算式で、課税される所得額が算出されます。

 

では実際に、年収500万円の会社員の場合でシミュレーションしてみましょう。

 

5,000,000円－（480,000円（基礎控除）＋1,440,000円（給与所得控除)＋650,000円（社会保険料^※））＝2,430,000円（所得税の課税対象額）

 

※社会保険料は、年収の13％程度と仮定

 

課税される所得額が243万円の場合、所得税率は10％で控除額が9万7,500円なので、以下の計算式になります。

 

2,430,000円×10％－97,500円＝145,500円

 

年収500万円の方の所得税額は、14万5,500円です。しかし、仮に不動産投資によって20万円の赤字が発生した場合、損益通算により相殺できるので、課税される所得額から20万円引くことができます。

 

2,430,000円－200,000円（赤字）＝2,230,000円

 

2,230,000円×10％－97,500円＝125,500円

 

という結果になり、2万円節税できることがわかります。

 

3.2. 住民税の節税シミュレーション

住民税の計算方法も所得税と似ていますが、税率と基礎控除額が異なります。

 

先ほどと同様に、年収500万円の会社員の場合で計算してみましょう。

 

5,000,000円－（430,000円（基礎控除）＋1440,000円（給与所得控除）＋650,000円（社会保険料））＝2,480,000円

 

住民税は、所得割と均等割の2つで構成されており、所得割が一律で10％、均等割は道府県民税・都民税1,000円・区市町村民税3,000円となっています（ただし、2023年までは防災施策のため臨時増税されており、道府県民税・都民税1,500円・区市町村民税3,500円）。

 

2,480,000円×10％＋1,000円＋3,000円＝252,000円

 

年収500万円の方の住民税額は、25万2,000円です。

 

続いて、不動産投資をしている場合を考えていきましょう。不動産所得に20万円の赤字があった場合、以下の計算式になります。

 

（2,480,000円－200,000円）×10％＋1,000円＋3,000円＝232,000円

 

となり、こちらも2万円の節税になることがわかります。

4. 不動産投資での節税がおすすめな人

 

不動産投資に節税効果があるということはわかりましたが、「自分は不動産投資をして節税効果を得られるのか」と不安に思っている方も少なくないでしょう。

 

続いては、不動産投資での節税がおすすめな人とそうでない人について説明します。

 

4.1. 不動産投資がおすすめな人

不動産投資がおすすめなのは、所得税や住民税の額が高い方です。給与所得が850万1円以上になると、控除額は上限195万円になります。つまり、年収が増えても控除が増えなくなるため、増えた所得が丸々課税対象となってしまうのです。

 

ここで、不動産投資によって課税所得を減らせば、節税効果が期待できます。

 

4.2. 不動産投資がおすすめでない人

不動産投資に向いていないのは、ずばりかかる税率が高くない方です。上述した年収500万円のシチュエーションでも節税効果はあります。しかし、数百万円以上の投資をした結果、得られる節税効果が2万円では、費用対効果がよいとは言いがたいです。

 

ただし、年収が低い場合であっても、税率が変わる場合は節税効果が高くなります。事前に自分の課税所得を計算して、税額や税率を確認しておきましょう。

 

4.3. サラリーマンには不動産投資がおすすめ

収入が安定したサラリーマンの場合、金融機関から融資を比較的受けやすいため、個人事業主などの収入が不安定な職業よりも不動産投資がおすすめです。

 

不動産投資において、融資審査は避けては通れない道です。その審査で重要なポイントとなるのが、「継続かつ安定した収入があること」「勤続年数が長いこと」などです。

 

特に、勤続年数が長いほど評価が高くなります。そのため、サラリーマンでも転職したばかりという場合は審査に影響しますので、注意が必要です。

5. 不動産投資を節税目的で行う際のポイント

 

実際に不動産投資を節税目的で行う際に気をつけたい3つのポイントを説明していきます。

 

これから説明する3つのポイントをしっかりと念頭において、リスクを回避しながらスムーズに投資活動を行いましょう。

 

5.1. 空室リスクが高い物件への投資は控える

不動産投資をするうえで最も怖いのが、空室リスクです。家賃収入がなければ、管理費や修繕費、さらにはローンの支払いをすべて本業の収入や貯金などから工面しなければなりません。また、そのまま空き室が続いてしまうと、自己資金がショートしてしまうリスクもあります。

 

そのため、「駅から遠い」「周辺環境がよくない」といった物件はできるだけ避け、好立地の物件や人気のエリアにある物件など、収益性の高い物件を厳選しましょう。

 

5.2. 確定申告をしっかりする

不動産投資をするのであれば、青色申告をしましょう。青色申告は、事前の届け出が必要なことや複式簿記での記帳が必要なため手間がかかりますが、控除額が最高65万円というメリットがあります。

 

白色申告は、事前の届け出が必要なく手続きも容易ですが、所得税の負担が大きくなってしまうため、できるだけ青色申告をしましょう。

 

また、必要経費は余さずに経費として計上することで所得税額を抑えることができます。面倒でも、領収書やレシートなどはしっかりと保管しておきましょう。

 

5.3. 相続する際にトラブルにならないように注意

相続を目的に不動産投資を行う人も少なくありません。相続の中身には「単独名義」と「共有名義」があり、共有名義での不動産投資の場合には、税金の面で優遇されやすいというメリットがあります。

 

しかし、共有した分だけ均等に所有権が存在するので、全員の同意がなければその不動産の売却や活用はできません。これらは相続時にトラブルの原因となりやすいため、注意が必要です。

6. 節税の方法を理解したうえで不動産投資をしよう

 

不動産投資においては、所得税や住民税、さらには相続税などの面で節税効果が期待できます。しかし、いくら節税効果があるからといって、節税目的だけでの投資はおすすめできません。不動産投資で最も重要なことは、あくまでも将来の資産構築です。

 

自分または子どもや孫のための将来の資産構築であることは忘れずに、自分にあったメリット・デメリットをしっかり理解したうえで、投資を始めましょう。