駅徒歩10分・築3年アパートオーナー「大後悔です…」の謎【不動産投資の失敗事例】 (※写真はイメージです/PIXTA)

アパート経営をはじめる際には、多く人が住む人気エリアや、これから人口が増えると予想されている注目エリアから物件を選ぶのが一般的です。しかし実際には、「駅近の物件=収益が出る物件」であるとは限りません。今回は、アパート投資の失敗談を基に「駅近物件」に潜む落とし穴について見ていきましょう。

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都内某所「駅近物件」の恐ろしいトラップ

【投資家プロフィール】
東京都在住Aさん(40代男性)
所有物件:築3年アパート

 

大手IT企業で働くAさんは、都内に新築アパート(8戸)を購入して賃貸経営をスタートしました。購入価格は約8000万円、駅から徒歩10分の場所に建つ、鉄道沿線の物件です。不動産管理会社によると、近くにはスーパーやコンビニなどの商業施設と飲食店がそろっていて、購入の翌年にはエリアの再開発がはじまるとのことでした。

 

1部屋6万円の家賃を想定した場合、単純計算で表面利回りは7.2%。賃貸需要が高い「駅近物件」かつ、今後開発が進むエリアとなれば空室リスクも少ない――Aさんは、そう見込んで経営をはじめます。当初は読みどおり入居者もすぐに決まって、問題なく家賃収入を得られていましたが、契約更新のタイミングで入居者が次々に退去してしまいました。

 

不動産管理会社へのヒアリングによると、退去理由は「電車の音や振動が気になる」「最近隣に建ったマンションのせいで日当たりが悪くなった」など。家賃を5万円まで下げることで、ようやく次の入居者を見つけたものの、半年も空室期間ができてしまいました。

 

結局、当初想定していた7.2%という利回りは、約3年で5%まで低下。さらに家賃を下げたことで、毎月の手出しが発生してしまったのです。一時は売却も検討したものの、競合物件との差別化を図れず、買い手が見つかりません。Aさんは、安易に「駅近で空室リスクが少ない」と見込み物件を購入したことを後悔しています。

 

Aさんの物件は、収益物件の必須条件といわれている「駅から徒歩10分圏内」の好立地でした。しかも、築浅となれば、人気物件になり得る可能性は十分にあったはずです。では、どうして入居者が退去していってしまったのでしょうか。退去理由から、Aさんが投資に失敗した理由を探っていきましょう。

 

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連載入口戦略から出口戦略まで完全網羅「堅実なアパート経営」のススメ

本記事は『アパート経営オンライン』内記事を一部抜粋、再編集したものです。

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