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購入前から家賃滞納している賃借人の契約を解除したい
【ビルオーナーからの質問】
賃貸アパートを1棟購入しました。アパートは全部で6室あり、満室の状態ですが、その内の1室については、私がアパートを購入した時点で、賃借人が家賃を半年分ほど滞納していました。
半年分の滞納賃料についても、アパートの購入時に併せて前所有者から債権譲渡を受けています。今後もしっかり賃料を払ってくれるかわからないので、この賃借人との契約は解除したいと考えています。契約の解除は可能でしょうか。
【説明】
不動産の賃貸借契約においては、売買などの単発の契約とは異なり、ある程度の長期間、賃貸人と賃借人が継続的に関係性を持つことが想定されています。
賃貸借契約においては、このような賃貸借特有の継続的関係という観点が重視され、「契約の解除」という側面においては、単に「契約に違反する事実があった」ということだけでは賃貸人からの解除は認められません。
解除が認められるかどうかは、「契約違反行為が、賃貸借契約の当事者の信頼関係を維持する基盤を失わせるに足る程度の著しい背信行為」と言えるかどうかによりその成否が判断されることになります。
賃料の不払いにおいても同様で、1か月不払いがあった、というだけでは賃貸人からの解除は認められず、数か月間（判例実務では建物賃貸借の場合は3か月程度とされています）の賃料の滞納が続いて、初めて「信頼関係が破壊された」として契約の解除が認められる、とされています。
本件では半年以上の滞納が生じていた、ということであれば、信頼関係が破壊される程度の背信行為があった、とは言えます。
もっとも、本件で問題となるのは、
「賃料の滞納が、前所有者（前賃貸人）との間で生じた」
という点です。
賃料の長期間の滞納という信頼関係の破壊行為は、あくまでも「前賃貸人」と「賃借人」との間で生じたものです。
したがって、新所有者に賃貸借契約が移った後、新賃貸人に対して賃料の滞納がなければ、「現賃貸人」と「賃借人」との間では、まだ信頼関係を破壊するほどの賃料滞納は発生していない、ということとなります。
以上を踏まえると、新所有者（現賃貸人）は、前所有者（前賃貸人）の時に発生していた賃料の滞納を理由として、賃貸借契約を解除することはできない、ということが原則となります。
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