この話はなかったことに…賃貸借契約の成立直前、交渉を一方的に破棄したビルオーナーの顛末【弁護士が解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

店舗として借りようとしていた物件の契約成立直前に、「もっと高額な家賃を払ってくれる借主が現れた」と、ビルオーナーの都合で突然交渉が決裂してしまいました。開業準備費用等が水の泡と化した事業者は、ビルオーナーに賠償金を請求できるのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際の裁判例をもとに解説します。

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契約成立直前、もっと好条件な借り手が現れて…

【借主からの質問】

当社は、焼き菓子店舗を開くための物件を探していました。

 

渋谷に良い物件を見つけたので、ビルオーナーの仲介会社と賃貸借契約締結に向けて交渉を開始しました。

 

交渉の結果、ファサードデザイン(建物正面のデザイン)以外の賃料(月130万円)や敷金などの条件は概ね合意できたとのことで、ビルオーナーから賃料等の条件が記載された貸渡承諾書をもらいました。

 

その後、ファサードデザインについて協議を続けていたのですが、あるところで、ビルオーナー側から「この物件を月189万円で借りたいという人が他に出てきたので賃料を上げもらえないか」と言ってきました。

 

こちらは話が違うと断ったのですが、その後ビルオーナー側からは、「迷惑料として189万円を支払うからこの話はなかったことにしてほしい」と言われました。

 

当社としては、話を翻すようなビルオーナーは信用できないので、この物件は諦め、他を探すことにしました。

 

しかし、当社としては、契約成立の直前まで交渉が煮詰まっていたので、出店の準備で開業準備費用や人件費など支出していますので、これをビルオーナー側に請求したいのですが、可能でしょうか。

 

【説明】

本件は、東京地方裁判所平成26年9月16日判決をモチーフにした事例です。

 

この事案のように、契約締結までには至らなかったものの、契約成立直前まで話が煮詰まっていて、双方が契約締結後を見据えて準備を進めていたような場合、交渉を一方的に破棄した側が何らかの責任を負うべきではないかという争点があります。

 

この問題を法的には「契約締結上の過失」と言います。

 

交渉を破棄した側に「契約締結上の過失」が認められれば、不法行為として損害賠償責任を負うということになります。

 

交渉がどの程度まで進んでいれば、交渉を一方的に破棄したことについて「契約締結上の過失」が認められるかどうかは、「相手方に対し契約の成立が確実なものと期待するに至った状況」かどうかが一つの判断基準になります。

 

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こすぎ法律事務所 弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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著者紹介

連載現役弁護士による「賃貸・不動産法律問題」サポート相談室

※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

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