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家賃を滞納している入居者への対処方法
家賃を滞納している入居者がいる場合には、いきなり明渡訴訟を提起するのではなく、まずは次の方法で解決を試みましょう。
電話や書面などで請求をする
支払期日になっても家賃の入金が確認できない場合には、まずは口頭や書面で支払いを求めます。
単に振り込み手続きを忘れていたり口座の残高不足に気づかず引き落としができなかったりといったうっかりミスであれば、次回から是正される可能性は高いでしょう。支払遅延が判明したらできるだけ早く入居者へ連絡すると良いでしょう。
内容証明郵便で請求をする
口頭や通常の書面で請求をしても家賃が支払われない場合には、内容証明郵便にて請求をします。
内容証明郵便には、滞納している家賃の金額や支払期日のほか、期日までに支払わない場合には賃貸借契約を解除する旨などを明記しましょう。
内容証明郵便とは、送付した文書の内容や送付された日付の記録が残る郵便です。一般的に、内容証明郵便が送られてくる機会は日常生活において多くあるものではないため、入居者にプレッシャーを与え、滞納分の賃料の支払いにつながる可能性があります。
オーナーが滞納分の家賃を請求していたとの証拠が残るという意味でも利点があります。
退去や明渡しを求める方法
契約違反などの問題行動をする入居者に物件からの退去と明け渡しを求める方法には、次の2つがあります。
任意での明渡しを求める
一つは、任意での明渡しを求める方法です。たとえば、家賃の滞納が続き内容証明郵便を送るなどしても支払いが確認できないなど問題行動が是正されない場合は、信頼関係の破壊や契約違反などを理由に物件オーナーが賃貸借契約を解除することが可能です。
契約が解除された以上は物件に住み続ける理由はありませんから、物件からの退去を求めることができます。
訴訟をして強制的に退去させる
入居者が任意の明渡しに応じない場合には、建物の明渡訴訟を提起します。裁判所が明渡しを認めれば、物件から退去し建物を明け渡すことを命じる判決が出されます。
この判決が出てもなお物件に居座り続ける場合もありますが、その場合には強制執行により強制的に物件から退去させることが可能です。
明渡訴訟の手順・流れ
明渡訴訟までの流れを、改めて確認しておきましょう。
口頭や書面などで問題を改善するよう求める
はじめに、口頭や書面などで問題の改善を求めます。この時点で問題行動が改善されたり入居者が自主的に退去したりすれば、問題は解決です。
内容証明郵便で問題を改善するよう求める
口頭や書面でも問題が是正されない場合には、内容証明郵便で改めて問題の改善を求めます。内容証明郵便には、滞納している賃料額等、支払期限、支払期限までに支払いがなされない場合には賃貸借契約を解除する旨を明記しましょう。
こうすることで、内容証明郵便が解除通知の役割も果たすことができます。この段階で解決しない場合には、送付した内容証明郵便は後日の訴訟の証拠として使える場合もありますので、内容証明郵便を送ることを検討する段階から弁護士へ相談することをおすすめします。
明渡訴訟を提起する
明渡請求に応じず物件から退去しない場合には、明渡訴訟を提起します。入居者が裁判を欠席し、反論を書いた答弁書が提出されていない場合には、物件オーナーの主張がそのまま認められます。
一方、入居者が裁判に出席し、滞納している賃料を支払う旨述べた場合などでは、裁判所から和解を提案される場合もあります。オーナーの請求が認められると、物件から退去して建物を明け渡すことを命じる判決が下されます。
強制執行をする
明渡訴訟により物件から退去して明け渡すことを命じる判決が出たにもかかわらず、それでも入居者が物件に居座り続ける場合には、強制執行をして建物から退去させることができます。
なお、強制執行は執行官という特別の権限を持った人が行うものです。いくら明渡しを認める判決が出たからといって、物件オーナーが自ら勝手に居室に入って家具を運び出したり、入居者の不在時に鍵を交換したりすることはできません。
このようなことをすれば、むしろ物件オーナーが罪に問われたり入居者から損害賠償請求をされたりするリスクがあります。
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