賃貸物件を長期保有しているオーナーは、必ず「大規模修繕」の問題に直面します。物件の価値を維持するために不可欠な工事ですが、相当なコストがかかるため、失敗は絶対に避けたいところです。ここでは、塗装工事と防水工事について、費用対効果の面も踏まえながら、専門家が重要ポイントを解説します。
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「復旧」なのか「アップグレード」なのかを考える
アパートを長期で保有する場合、保有期間中に一度は経験するのが、外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕です。
中古で物件を取得した方はもちろん、新築（建築）当時から物件を所有されている場合も、築後15年ほど経てば相応の劣化がありますので「そろそろかな」と考えている方も多いのではないでしょうか。
外装工事は多額の費用がかかるため、失敗が許されない工事となります。当社では、オーナーさんの運用方針により「復旧工事」「アップグレード工事」を区別してご提案しています。ここでも費用対効果を意識することが大切です。
塗装工事での「復旧工事」の例としては、さびの進行を止めるための塗装や、屋上のシート防水の破れなどを補修する工事があります。いうなれば「マイナスをゼロに戻す」工事です。
「アップグレード工事」とは、プラスαを求め、収益性や資産価値のアップを狙うものです。外壁全体の塗装（「復旧」の意味合いが大きい一度塗りは除く）や、屋上防水の方法を塗装方式から、シート防水方式に変更するといった工事です。
優良業者を見つけるのはもちろんですが、実際に工事に取り掛かる場合にポイントがいくつかありますので、塗装工事と防水工事の二つに分けて説明いたします。
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武蔵コーポレーション株式会社
代表取締役
昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設（ショッピングセンター）やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション（現在は株式会社）設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション（収益用不動産）の売買・仲介に特化した事業を開始する。
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連載空室率40％時代を生き抜く！アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド
武蔵コーポレーション株式会社
専務取締役
昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション（収益用不動産）の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生（リフォーム・改修工事）に携わっている。再生後の物件入居率は99％を誇る。
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