相続した築古賃貸戸建を更地にしたい…「倒壊の可能性」を理由に立ち退き交渉は可能か【弁護士が事例解説】

「本件建物又はその敷地を使用する差し迫った事情があるとまでは認められない」が、「本件建物を賃貸するより、本件建物を取り壊し他に売却することの方が利益があるということができる。」

「賃貸人は、本件建物は古く、耐震性の点からも建替えの必要があると主張する。確かに、本件建物は、昭和47年にA社の社宅用として建築され、建築後約40年を経過しているが、

 

しかし、本件建物に居住するには格別の支障がなく、併せて本件建物の平成22年度の固定資産税評価額が53万2501円とされていることを考慮すれば、本件建物が大規模な修繕をしなければ居住できない状態にあるということはできない。

 

次に、耐震の面から本件建物を建て替える必要があるのかについてもみてみることにする。

 

木造建物においては、上部構造評点が0.7以上1.0未満であると地震の際倒壊する可能性があると判定されており、そうだとすると、本件建物も、地震の際倒壊の可能性があることは否定できない。

 

しかし、本件建物の上部構造評点は0.96と1.0に近い数値である上、南北方向の耐力壁の補強により改善できるとされていることによれば、本件建物についての耐震工事は比較的容易であるというべきである。

 

そして、その費用負担は、賃貸人である被控訴人だけが負担するのではなく、賃料の増額等により賃借人である控訴人と応分の負担をすることで対処することも可能である。したがって、本件建物の上部構造評点が1.0を若干下回っている蓋然性が高いことをもって、本件建物の賃貸借に重大な影響を及ぼす事情があるとまでは言い難い。

 

以上によれば、本件建物は古く、耐震性の点からも建替えの必要があるとの被控訴人の主張は理由がない。」

「賃借人は、本件建物の賃料等を遅滞することなく誠実に履行し、約19年にわたって本件建物を生活の本拠としてきており、他に転居したくない事情が存在する。」

「賃貸人側の事情としては、多額の負債があることから本件建物の敷地を利用しなければならないといった差し迫った事情はなく、また、本件建物を建て替えるまでの必要性もなく、あるとすれば、本件建物を賃貸しておくよりも本件建物を取り壊してその敷地部分を売却等して有効に利用したいという事情があるだけである。これら賃貸人側と賃借人側の事情を比較検討すると、本件建物賃貸借契約の解約には正当事由がないというべきである。」

「正当事由の主要な考慮要素である賃貸人と賃借人との建物使用の必要性の点等において正当事由が認め難い本件にあっては、上記金額の立退料の給付の申出の事実をもって、正当事由を補強することはできないというべきである。」