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長年駐車場になっている土地を購入後…驚きの事実が判明！
【不動産仲介業者からの質問】
現在駐車場となっている土地を、住宅の戸建ての建築用の土地として売買することになりました。かなり長期間駐車場として使用されていたようなので、その前はどのように土地が利用されていたかはわかりません。
当社が仲介して、土地の売買と引渡は無事に終わったのですが、その1年半後に、買主から
「この土地に昔建っていたアパートで、17年前に火災が発生して一人死んだらしいじゃないか」「最初に聞いていたら、こんな土地は買わなかった」「こんなところ薄気味悪いので、土地は転売したが買ったときより1300万円も値段が下がってしまった」
と言われました。
買主からは、心理的瑕疵だ、仲介業者の調査義務・説明義務違反だと言われ、損害賠償を請求されています。
17年も昔の火災死亡事故を調査して説明しなければならないのでしょうか。
【弁護士の解説】
自然死ではない事故死などの不慮の事故が物件内において発生した場合、一般人からすれば、当該物件に対して不安感や不快感を抱くことは十分ありえます。
したがって、死亡事故が発生した物件は「心理的瑕疵がある物件に該当する」と言えますし、経済的価値が低下する事情にもなりますので、原則として仲介業者は売買の際に説明をする義務が生じます。
しかし、この過去の事故・事件について、売主や仲介業者がどこまで説明すべき義務を負うのか、またどこまで調査すべきか、という点については法律で明確な規定はありません。
裁判例でも、特に宅地の売買の場合には、明確な線引がありません（ex．8年前、20年前の事件について説明義務を負うとした判例があります）。
そのため、売主や仲介業者としては、何十年も前の事件についてまで説明しなければならないのか、いったいいつまで遡らなければならないのか、と判断に迷ってしまうのがこの心理的瑕疵の問題です。
この点については、かなりケースバイケースですので、他の裁判事例を参考にしながら考えていくべき問題というのが実際のところです。
本件の事例は、東京地裁平成26年8月7日判決の事例をモチーフにした事例です。
この事例は、17年前に発生した火災死亡事故について、心理的瑕疵に該当するか、また、仲介業者の調査・説明義務が問題となりました。
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