年収800万円の会社員「都内8,000万円の1棟マンション」に投資をしたら

2021.11.24

※画像はイメージです／PIXTA

1棟不動産投資は区分不動産投資に比べて物件価格も高く、会社員には無縁と思われがちですが、実際はチャレンジしている投資家も多くいます。その収益はどのようになっているのか、気になるところです。そこで会社員が東京23区の1棟不動産に投資したら、どのような賃貸経営が実現できるのか、シミュレーションしてみましょう。

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1棟不動産投資…会社員でも可能か？

不動産投資において、キャッシュフローを増やすことや、空室リスクを軽減させる目的で、「1棟不動産」の購入は有効な手段とされています。

1棟不動産というと、かなりの資産家でないと無縁の話かと思われますが、実際はいわゆる「サラリーマン大家」でも保有する人は少なくありません。

投資用不動産を購入するときのローン審査は、当然、収入は重視されるポイントです。さらに融資限度額は購入物件の収益性と与信（借入れの返済が可能かどうか、信用を与えること）が見られます。与信は会社員としての属性によって決まります。

勤務先は「職種」によって評価が異なり、「医師」「士業」「公務員」は高く評価されます。会社員の場合は、一般的に上場企業、その次に非上場の大手企業の評価が高くなります。勤続年数が長いほど評価は高くなり、転職回数が多いと低くなるといわれています。また単身者よりも配偶者がいるほうが属性は高くなる傾向にあります。連帯保証人となりうるからです。

収入は1棟不動産を考えるなら、年収800～1,000万円が最低ラインとされることが多いようです。この年収をクリアする人はどれほどいるのでしょうか。厚生労働省『令和2年賃金構造基本調査』でみていきましょう。

同調査結果（男女計、学歴計）から計算すると、年収800万円の月収は54万円、年収1000万円であれば月収は67万円ほどになります。月給分布でみていくと、年収800万円以上となるのは、会社員（全雇用者）の6.3％程度。会社員で1棟不動産を購入できる素地のある人は、かなり限られた人だけ、といえるでしょう。

【基本給の分布（男女計、学歴計）】

「～20万円未満」19.2%
「20万～30万未満」42.1%
「30万～32万円未満」5.7%
「32万～34万円未満」4.7%
「34万～36万円未満」4.0%
「36万～38万円未満」3.4%
「38万～40万円未満」2.8%
「40万～45万円未満」5.6%
「45万～50万円未満」3.7%
「50万～55万円未満」2.6%
「55万～60万円未満」1.7%
「60万～70万円未満」2.2%
「70万～80万円未満」1.1%
「80万～90万円未満」0.5%
「90万～100万円未満」0.3%
「100万～120万円未満」0.3%
「120万円～」0.3%