貸借人の妻が自殺し、事故物件に…賃貸人の損害賠償請求は認められるか【弁護士が事例で解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

賃貸アパートで賃借人の同居人(妻)が自殺……賃貸人は、事故物件となった部屋の賃料を減額せざるを得なくなりました。この損害について、賃借人、保証会社はそれぞれ損害賠償責任を負うのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

 

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貸借人またはその同居人が、室内で自殺した場合の問題

【賃貸人からの質問】

私は、世田谷区に2階建ての賃貸アパートを所有しています。

賃貸契約の際は、賃借人には保証会社を利用してもらっています。

 

この度、入居者の妻が室内で自殺するという痛ましい事件が起きてしまいました。

事件後に入居者は退去し、事件の3ヶ月後に新たな賃借人が入居しましたが、賃料は月額7万4000円だったのが、新賃借人には月4万3000円で貸さざるを得ないという状況でした。

 

自殺により賃料を減額せざるを得なかったということで、この損害を賃借人と保証会社に請求したいのですが、これは認められるでしょうか。

 

【説明】

 

本件は、東京地方裁判所平成26年8月5日判決の事例をモチーフにしたものです。

 

賃貸物件において、賃借人またはその同居人が室内で自殺等に至ってしまった場合

 

1.自殺等について賃借人に責任があるか

2.責任があるとし、損害賠償額はどの程度認められるか

3.保証人(保証会社)は上記損害賠償責任を負うか

 

という3点が主に問題となります。

 

まず、「1.自殺等について賃借人に責任があるか」という点については、

 

・建物の賃借人は、当該建物の使用収益に際し、善良なる管理者の注意をもってこれを保管する義務を負っていること

・賃借建物内で賃借人又はその他の居住者が自殺をした場合、当該建物を使用しようとする第三者がこれを知ったときには嫌悪感ないし嫌忌感を抱くことは否定できず、そのために新たな賃借人が一定期間現れず、また、現れたとしても本来設定し得たはずの賃料額よりも相当程度低額でなければ賃貸できなくなるであろうことが容易に推測できること

・したがって、建物の賃借人は、賃貸借契約上の義務として、少なくとも賃借人においてその生活状況を容易に認識し得る居住者が建物内で自殺をするような事態を生じないように配慮しなければならないというべきである。

 

という理屈により、賃借人は、自身または同居人の自殺等を生じさせた場合「賃借人としての善管注意義務違反」があるとして、これによって生じた賃貸人の損害について賠償すべき義務を負うというのが、裁判実務の考え方です。

 

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こすぎ法律事務所 弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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著者紹介

連載現役弁護士による「賃貸・不動産法律問題」サポート相談室

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