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退去が少なく安定性が高い、家賃未納の可能性が低い
障がい者グループホームに投資を行う場合はどんなメリットがあるかを説明します。
①入居者の退去が少なく安定性が高い
最も大きなメリットは安定性が高いということです。
グループホームの入居者は現在のところ50代が最も多いといわれています。50代初めに入居した人は少なくとも65歳まで同じグループホームで過ごす可能性が高くなります。
65歳になるとサービスが障がい者福祉から高齢者福祉に切り替わります。そのため以前は65歳になると高齢者施設に移らざるを得ませんでしたが、今後は同じグループホームで過ごせるようになっていく見込み（高額障害福祉サービス等給付費等に関する支給認定について）で、そうなると入居期間はよりいっそう長くなります。
障がい者グループホームを不動産投資の対象として考えた場合、これはかなり大きなメリットになります。
②家賃の未納の心配がない
また入居者のほとんどが障害基礎年金を受給しているため、家賃の未納の心配がないというのも安心できるところです。
仮に障害基礎年金を受給していなかった場合、生活保護の対象となりますが、いずれにせよ家賃の支払いを国が保証してくれているのが、障がい者グループホーム事業なのです。
③修繕コストの負担がない
入居者が退去した場合、クロスや床の張替えコストを負担するのは運営事業者です。オーナーが負担する必要はありません。
④建物が古くなっても価値が下がらない
通常の賃貸物件であれば時間の経過とともに物件価値が下がり、家賃も下がっていきます。
しかし障がい者グループホームの場合、運営が長く続いていればいるほど「障がい者が安心して暮らせる場所」と認識されるため、建物が古くなったからといって価値が下がることはありません。
利便性の高い場所でなくていい、スタッフを集めやすい
⑤便利な場所である必要がない
通常の賃貸アパート・マンションですと、空室率を低下させるには立地条件が問われます。例えば、駅から離れているとなかなか厳しくなるのです。
しかし障がい者グループホームはさほど立地は問われません。地域住民とコミュニケーションが取れるよう、住宅地にあればよいとされるくらいです。
包括型グループホームの場合は就労支援事業所に通う人が入居するのが前提なので、電車やバスなど公共交通機関が使える立地というのが条件になりますが、朝夕の通勤時間帯にそれらが走っていればよく、便利な場所である必要がないのです。
⑥スタッフを集めやすい
順調に入居者が集まって満室になったとしても、グループホームで働くスタッフがいなければ施設を維持していくことができません。
高齢者介護の現場では常に働き手を探すのに苦労していますが、それに比べると障がい者グループホームはスタッフを集めるのはさほど困難ではありません。サービス管理責任者以外は有資格者でなくても働くことができるからです。
特に介護包括型グループホームの場合、重度の身体障がいのある人は入居しないため身体介護の業務がなく、その分、スタッフの身体的負担が大きくないので働いてもらいやすいです。
また、包括型グループホームでは夜間のスタッフ配置は義務付けられていません。とはいえ近隣の住民から、開業前の住民説明会の際に「夜間にスタッフがいなくてトラブルが起こったらどうなるんですか？」などと不安の声が上がることが多いため、ほとんどの施設では夜間にスタッフをおいています。
しかし、スタッフにとって夜勤は負担になるものではないと考えられています。高齢者施設の入居者と異なり、障がい者グループホームの入居者で特に軽度の人の場合は日中仕事をされているということもあり、基本的には夜間は普通に睡眠を取る人が大半なので、介護施設のような何度も呼び出されたりということは起きにくくなっています。
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岩崎 弥一
アルカスコーポレーション株式会社 代表取締役
南砺市商工会 副会長
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