借主が破産し、賃貸借契約が解除…「違約金」は適用されるか【弁護士が事例解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

賃借人が破産し、破産者の代理人である破産管財人が契約を解除した場合、貸借人から賃貸人への「違約金」は発生するのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

 

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破産法53条は「賃借人の一方的都合による破産」か?

建物の賃借人について、破産手続開始決定がなされた後、賃借人の破産管財人は、破産法53条により、賃貸借契約の解除をすることができます。

 

【参考】破産法53条                               1.双務契約について破産者及びその相手方が破産手続開始の時において共にまだその履行を完了していないときは、破産管財人は、契約の解除をし、又は破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる。

 

ここで問題となるのは、賃貸借契約書で、例えば賃借人側からの一方的都合による解約の場合などに発生する解約予告金(賃料の6ヵ月分等)や違約金が約定されている場合です。

 

なぜかというと、破産法53条による契約の解除は、基本的には賃借人側からの一方的な都合によってなされるものであるため、実質的に見れば解約予告金や違約金条項に該当すると解釈される余地もあるからです。

 

そのため、破産法53条により賃借人側より賃貸借契約が解除された場合に、これら違約金条項が適用されるか否かが問題となります。

 

この点については、破産法53条が、賃借人側(破産管財人)からの解除を認めた趣旨なども踏まえ、違約金条項の適用は認めないとする見解や裁判例も有力ですが、他方で、今回紹介する東京地方裁判所平成20年8月18日判決のように、違約金条項(保証金の没収)の適用を認めた事例もあり、ケースバイケースの判断となる争点です。

 

東京地方裁判所平成20年8月18日判決の事例は、期間を10年間、賃料月額2100万円、保証金2億円とする定期建物賃貸借契約において、

 

・保証金について賃借人が自己都合で賃貸借期間内に解約又は退去する場合は,保証金は違約金として全額返還されないものとする
・中途解約について原則として中途解約できず、賃借人のやむを得ない事由により中途解約する場合は,保証金は違約金として全額返還されないものとする

 

との条項(以下「違約金条項」という)が規定されていました。

 

このような契約関係において、賃借人に破産手続開始決定がなされ、賃借人の破産管財人が破産法53条に基づいて契約の解除をしました。

 

これに対して、賃貸人側は、賃借人からの自己都合による解除だと主張して、違約金条項が適用され保証金は返還しないと主張したため、争いとなった事案です。

 

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こすぎ法律事務所 弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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