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破産法53条は「賃借人の一方的都合による破産」か？

建物の賃借人について、破産手続開始決定がなされた後、賃借人の破産管財人は、破産法53条により、賃貸借契約の解除をすることができます。

ここで問題となるのは、賃貸借契約書で、例えば賃借人側からの一方的都合による解約の場合などに発生する解約予告金（賃料の6ヵ月分等）や違約金が約定されている場合です。

なぜかというと、破産法53条による契約の解除は、基本的には賃借人側からの一方的な都合によってなされるものであるため、実質的に見れば解約予告金や違約金条項に該当すると解釈される余地もあるからです。

そのため、破産法53条により賃借人側より賃貸借契約が解除された場合に、これら違約金条項が適用されるか否かが問題となります。

この点については、破産法53条が、賃借人側（破産管財人）からの解除を認めた趣旨なども踏まえ、違約金条項の適用は認めないとする見解や裁判例も有力ですが、他方で、今回紹介する東京地方裁判所平成20年8月18日判決のように、違約金条項（保証金の没収）の適用を認めた事例もあり、ケースバイケースの判断となる争点です。

東京地方裁判所平成20年8月18日判決の事例は、期間を10年間、賃料月額2100万円、保証金2億円とする定期建物賃貸借契約において、

との条項（以下「違約金条項」という）が規定されていました。

このような契約関係において、賃借人に破産手続開始決定がなされ、賃借人の破産管財人が破産法53条に基づいて契約の解除をしました。

これに対して、賃貸人側は、賃借人からの自己都合による解除だと主張して、違約金条項が適用され保証金は返還しないと主張したため、争いとなった事案です。

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