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経年劣化による家賃下落…「平均0.8％/年」
賃貸オーナーであれば、建物の経年劣化、それによる家賃下落リスクは当然のものとして考えておかなければなりません。
総務省統計局物価統計室によるレポート『借家家賃の経年変化について』（平成30年）によると、全国平均の家賃下落率は1年で約0.8％だといいます。仮に新築時、家賃7万円のワンルームマンションがあったとしましょう。毎年0.8％ずつ家賃が下落していったとしたら、築13年で当初家賃から1割減、築28年で2割減となる計算です。
【家賃7万円のワンルームマンション／毎年0.8％ずつ家賃が下落した場合】
1年目：69,440円
2年目：68,884円
3年目：68,333円
4年目：67,787円
5年目：67,244円
6年目：66,706円
7年目：66,173円
8年目：65,643円
9年目：65,118円
10年目：64,597円
＊＊＊＊＊＊＊＊＊
13年目：63,059円
14年目：62,555円
15年目：62,054円
＊＊＊＊＊＊＊＊＊
20年目：59,612円
＊＊＊＊＊＊＊＊＊
28年目：55,902円
29年目：55,454円
30年目：55,011円
もちろん家賃は金融商品のように毎日のように変動するわけではなく、たとえば入居者の入れ替えの時期に「入居者付けを行うために、家賃を下げざるを得ない」という状況が生まれるので、事前に収益を予見できるというメリットがあります。
家賃が下落する要因は、経年劣化のほか、周辺環境の変化があげられます。一般財団法人日本不動産研究所『第25回全国賃料統計』によると、共同住宅賃料は、調査地点の約9割が横ばいで、全国平均は前年と同じ99.5で横ばい。この傾向はこの先も進むと分析しています。
つまり全国的に周辺環境の変化による家賃下落は起きていないという状況。もちろん、あくまでも平均であり、場所によっては下落しているところも、逆に上昇しているところも見られますので、常に保有物件のリサーチは必須だといえるでしょう。
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