(※写真はイメージです/PIXTA)

アパート経営では「リフォーム」をどのようにコントロールするかが成否を分けることになります。高額な資金を投入しても、客付けができなければまったくの無駄になってしまうからです。思いつきで漫然と工事を行うのではなく、どのような目的でどのような効果を狙うのか、オーナーがしっかり考えた上で、工事を行うことが重要です。専門家がわかりやすく解説します。

「復旧工事」と「アップグレード工事」は分けて考える

賃貸物件のリフォームには、不具合を正常化する「復旧工事」と、物件の価値向上を目的とした「アップグレード工事」の二種類があります。

 

「復旧工事」はマイナスをゼロに戻すものです。「アップグレード工事」は文字通りプラスαを求め、家賃の維持またはアップを狙うものです。

 

簡単な例を挙げるなら、「復旧工事」は、水道から水が漏れているとか、網戸が破れているといった不具合の修繕です。もっと大規模なものだと、外壁のタイルがはがれ落ちる寸前で、そのままでは入居者や通行人に被害が及ぶ場合の工事などです。要するに、その工事をやる、やらないの判断ではなく、やらなければ物件を運営できないものが「復旧工事」だと考えてください。ただし、「復旧工事」においても「費用対効果」の視点は重要ですのでコストを抑える工夫は必要です。

 

一方の「アップグレード工事」は、「復旧工事」と異なり、必ず行わなければいけないものではなく、「費用対効果」を考えてやるか、やらないかを判断する工事です。例えば、キッチンを変えた場合に、現状のままと交換した場合とで比較し、どういった効果が得られるのかをきちんと考える必要があります。

 

賃料アップなどに効果が表われなければ、無意味なリフォーム(支出)となってしまいます。工事を行う場合には、まずそれが「復旧工事」なのか、それとも「アップグレード工事」に該当するのかをしっかりと考えた上で判断することが大切です。

 

もちろん、両方が混在する場合やはっきり線引きできない工事もありますが、リフォーム(改修工事)を行う上での基本的な考え方として認識しましょう。

 

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大谷 義武
武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

 

太田 大作
武蔵コーポレーション株式会社 専務取締役

 

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