「深夜までうるさい」マンション1階の飲食店に苦情が増加…管理規約の変更「後出し」は可能か【弁護士が解説】

「1階部分の店舗」騒音・悪臭に苦情がくるように…

まず、専有部分についてであっても、共同利益に反するような行為について、どのような制限を設けるかは原則として自由であり、管理規約において店舗営業の制限を規約に定めることは可能です（法30条1項）。

ただし、店舗営業を制限する管理規約の新設・変更が、「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすとき」には、例外として、当該区分所有者の承諾がなければ管理規約の新設・変更は無効になります（法31条1項後段）。

総会の決議による店舗営業時間の制限を認めた事例

結論として総会の決議により店舗営業時間の制限を設けることを認めています。

裁判例【東京高判平成15・12・4判時1860・66】においては、「（著者注：区分所有法3条にいう）『建物』には、専有部分も含まれるものと解すべきであるから、同条は、区分所有法中の強行法規に反したり、同法が一般的、抽象的規定を設けて制限したり、わが国の法秩序全体から導かれる制約に反しない限り、専有部分の建物の管理についても、集会（著者注：=総会）の決議によることを許容しているものと解される」とし、

「専有部分の建物の管理に関しては、規約によって制限する方法、集会の決議によって制限する方法、ないしは、規約に基本的な事項を定め、細目を規則や集会決議にゆだねるなど、いくつかの方法を執ることが考えられ、（中略）そのいずれを選択するかは、区分所有者による私的自治にゆだねられる」とし、

「複合マンションにおける店舗部分の営業時間の制限は、前記強行法規等の制限に反するものとは解されないから、集会の決議によって定め得るものと解するのが相当である」としました。

なお、同事案の特殊性として、設立総会の場において、管理規約と一体となった使用細則と営業時間制限が同時に決議されたと認定されている点、使用規則に「店舗の通常営業時間については、集会の決議で定める」と定められていた点、留意が必要です。