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管理費が必要、所有権登記できない、元本割れリスク…
●物件管理費がかかる
前述のX社の例にある通り、不動産小口化商品には事業者に支払う物件管理費（「管理報酬」「営業者報酬」など事業者・商品によって呼び名は異なります）が発生します。相場は出資金の3％程度なので、X社物件の場合は出資金1口で年額3万円（出資金100万円×3％）、50口分の合計で150万円になります。
この物件管理費が不動産特定共同事業者にとってもっとも大きな利益になります。しかし投資家の収益は年額6万円程度で、その半分をX社に払い戻すことになるのですから、出資金を基準とした物件管理費の徴収は投資家にとって大きなロスです。
一方、投資家からの圧力を受けてか、事業者によっては「家賃収入に対して3％」というところもあります。X社の例で換算すると、物件管理費は年額1,800円（年額家賃収入6万円×3％）になりますので、出資金を基準とした金額と比べるとかなりの割安感があります。商品を選ぶ際は、この物件管理費の掛け率が「出資金」にかかるのか、「家賃収入」にかかるのかを必ず確認しましょう。
●所有権登記ができない
不動産小口化商品の契約形式には「匿名組合型」と「任意組合型」などがあります。ほとんどが前者の匿名組合型を採用していますが、この場合、出資者は「家賃という配当を得るため掛金を払っているだけの匿名人」という扱いになるため、不動産の所有権者にはなれません。すなわち「所有権登記」ができないのです。
後者の任意組合型の場合は、出資金で共有持ち分を購入する形となるため登記可能ですが、どちらかといえば収益よりも相続税・贈与税など節税目的の投資家向きです。登記できないリスクはありますが、純粋に資産運用を考えるならば匿名組合型がおすすめです。
●元本割れのリスクがある
これはどんな投資でも一緒ですが、運用期間中に出資額が目減りしてしまう可能性もあります。
X社の例に当てはめると、当初5,000万円で購入した投資物件が、運用期間終了に伴う売却の際に4,000万円にしかならなかった場合は、出資者への返還金は出資1口につき80万円（当初出資額100万円から2割減）になります。
建物自体の経年劣化や家賃相場が下落する可能性も否めませんので、そこは覚悟の上で投資するしかありません。また運用期間中でも、想定より家賃が大幅に下がってしまったり、空室が続いてしまったりした場合は配当減額、またはゼロの場合もあります。
上記のリスクを十分に認識し、投資の目的を資産運用と位置付けるのか、それとも節税か、出資の目的を明確にしたうえで、慎重な商品選びを心がけるようにしましょう。
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