【ビルオーナー必見】業種限定賃貸で「病院・法律事務所・学習塾」に貸し出すメリット

「飲食店限定、物販店限定」等の賃貸ビルをよく見るが

コロナ禍の影響で、一部のビルでは空室が目立ち始めています。そのような状況下、ビルオーナーの多くは頭を抱えているところです。

その一方、事業用賃貸ビルの入居者募集広告を見ると「飲食店限定」や「物販店限定」など、業種を限定して募集しているものがたくさんあります。あえて業種を限定して入居させることにはどのようなメリットがあるのでしょうか。また、業種限定賃貸における今後の有望株についても探っていきましょう。

「業種限定賃貸」のメリットとは

「業種を限定すると、確率論的に入居契約が決まりにくくなるのでは？」と思われるかもしれませんが、実際には、そのようなことはありません。逆に、限定したほうが契約可能性の高いターゲットに絞り込んで入居者募集をかけやすく、入居申込者はすべて同業者であるため、個々の経営能力や収益性を比較が容易です。オーナーは、そのなかから最も属性の高い申込者を選んで契約すればいいのです。

ところで、業種限定賃貸の代表格といえば、これまでは「飲食」「アパレル」「美容院」といったお洒落で華やかな業種ばかりでした。駅前繁華街の物件は、周辺家賃相場より割高でも常に満室状態で、「入居したくてもなかなか空きが出ない」と嘆く希望者がたくさんいたのです。

しかし、コロナ禍以降、その常識がガラリと変わったのです。どんなに立地がよくても、レストランや衣料品店には、もはや高い家賃を払って入居する余力が残っていません。

狙いたい有力業種は、手堅く「医療・法曹・教育」

業種限定賃貸において手堅いのは以下の3業種です。

①医療系限定

耳鼻科や皮膚科、心療内科等、リピート頻度の高い診療科医院が複数入居する医療系業種限定のクリニックビルが注目されています。市街地であれば駅周辺やオフィス街の中心部、郊外のベッドタウンであれば大型ショッピングセンターの隣接地に建っているケースが目立ちます。

クリニックの立地条件は「患者が通いやすい場所」であればよく、都心の一等地である必要はありません。また健康へのニーズは景況に左右されるものではないうえ、入居者は医師であり、社会的信用度も高い職種です。入居したクリニックが「街のかかりつけ医」としてのポジションを確立できれば、賃貸借契約は安定継続される可能性が高くなります。

②法曹系限定

弁護士などの士業従事者に限定して入居させているのが、法曹系賃貸ビルです。裁判所や法務局、税務署の近隣に多く、東京都内では虎ノ門や新橋、そして大企業本社が集結する東京駅周辺にも点在しています。いずれも都心一等地のため、家賃は国内トップレベルに高額です。

ところで、弁護士の事務所には「法律事務所」と「弁護士法人」の2種類があることをご存じでしょうか。法律事務所は、支店を設けたり別事業を行ったりすることができません。一方、弁護士法人は支店を設けられるだけでなく、本業以外に不動産取引や企業コンサルティングなど、手広く兼業することができます。

弁護士法人は、弁護士のほかパラリーガルも複数名在籍するところが多いため、最低でも30坪（約100㎡）以上のスペースが必要になります。一方、法律事務所は弁護士1～3人程度のところがほとんどで、10坪（30㎡）程度あれば業務が可能です。

法曹系限定賃貸のターゲットは、弁護士個人、または少数の弁護士のみで営む法律事務所になります。

③教育系限定

有名小・中・高校受験の指導を行う学習塾を対象とした賃貸ビルもあります。少子化で子どもの人数は減っているものの、わが子の将来のため教育にお金をかける親は多く、名門校の合格率が高い有名塾へは志望者が殺到しています。多くの場合入塾は選抜式で、入塾後も成績別のクラスに分かれて授業を受けることになるのですが、全クラスが1棟のビル内に収まるとは限らず、近隣ビルにまで教室が広がり、周囲が「学習塾村」になるケースもあります。

入塾テストで成績が悪かった子は振るい落とされ、成績がギリギリだった子も、授業についていけなくなれば退塾を迫られることになります。そういった子たちの受け皿として、「学習塾村」周辺には競合塾が続々と進出します。また、有名塾の人気講師が独立し、学習塾村近辺で少人数制の個人塾を開業するケースもあります。教育系限定賃貸のターゲットとなるのは、この独立講師が開く「個人塾」なのです。