「高額納税者」と「不動産投資」の相性がいい理由

前回は、レバレッジ効果・節税効果が得られる不動産運用のメリットについて説明しました。今回は、高額納税者が不動産運用との相性がいい理由について見ていきます。

不動産運用による収入は給与所得と損益通算が可能

皆さんのような高額納税者にとって不動産運用は非常に相性がいい。なぜなら不動産から得た収入は、勤務医としての給与所得と合算する「損益通算」してから確定申告できるからです。

 

これだけ聞くと当たり前のように思うかもしれませんが、株やFXで得た不労所得は損益通算できません。これらは給与とは別途に計算し、その額に応じて納税しなければならないのです。給与と合算できるのは、事業所得だけです。ここが株やFXと不動産運用の決定的に違うところです。

 

不動産は日本経済を左右する要です。だから国策として不動産に関する収益は税制上優遇されているのです。

 

事業所得は、家賃などで得た収入から減価償却費や金利といった費用を、事業損失として差し引いて計上することができます。減価償却とは、事業を行うにあたって必要な建物や高額な設備などの購入費を、一度に経費計上しないで何年かに分けるという考え方です。

 

建物などは大変高額なので、たとえば法人の場合は一度で経費計上してしまうと、その年の決算が大赤字になる可能性があります。また、このような建物や高額な設備は1年限りの消耗品ではなく数年にわたって使用できるものなので、使う年数に応じて小分けに計上するのが合理的とも言えるでしょう。国はそれぞれの物品に耐用年数を定めています。計上する金額は、購入金額をその年数で割ったものになります。

 

おもな物品の耐用年数は次のようになっています。

 

●鉄筋コンクリート(RC造)住宅 47年(病院用は39年)

木造住宅 22年

給排水、ガス設備 15年

普通自動車 6年

コピー機、テレビ 5年

パソコン 4年

 

不動産運用を行えば、必要不可欠な建物やOA機器などの減価償却費を、勤務医としての収入から差し引いて確定申告できるのです。

減価償却費や金利、登記代、火災保険料も経費となる

では、高額納税者にとってなぜ損益通算できる不動産運用が向いているかを具体例で説明しましょう。図表を見てください。

 

【図表 損益通算による節税額の計算】

 

たとえば勤務医としての給与所得が年間1500万円だったとします。税率は所得税プラス住民税で43%ですから、納税額は645万円(納税額①。分かりやすくするために各控除は考慮しません)。

 

ここで1億円の物件を自己資金1000万円、銀行からの融資9000万円で購入します。物件を購入すると減価償却費や金利、登記代、火災保険料、リフォーム代などが経費として認められます。

 

減価償却費が約450万円、金利が約150万円、その他を合計すると約1200万円が経費となります。ただし、この物件は家賃収入が年間約1000万円あります。そこで経費から家賃収入を引きます。

 

1200万円(経費)-1000万円(家賃収入)=200万円(不動産運用年間損益③)

 

この200万円を給与所得から引く損益通算ができるのです。

 

1500万円(給与所得)-200万円(不動産運用損)=1300万円

 

すると納税額は次のようになります。

 

1300万円×43%=559万円(納税額②)

 

物件を持たないときの所得税が645万円ですから、不動産運用することで86万円の節税(④)が実現しました。

 

このように不動産運用は、高額納税者になればなるほど節税効果が期待できます。つまり「医師は負けにくい」のです。不動産運用は昔から「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われています。ある程度まとまった資金が必要ですし、株やFXのように「1週間で3倍になった」といった大儲けは望めません。

 

しかし、医師に限っては常々「ローリスク・ミドルリターン」だと説明しています。なぜならここまで説明してきたように、レバレッジ効果が高い上に、節税効果が大きいからです。ちなみに節税の事務手続きは、勤務先が源泉徴収の年末調整をした後に、自分で確定申告をすることになります。

株式会社トライブ  代表取締役社長

1979年生まれ。東京の不動産投資会社にて、土地売買からアパート、マンション、ビル建設までを幅広く手掛ける。自らが考える不動産価値と収益を最大化する不動産物件を実現するため、2010年に㈱トライブを共同で設立。翌2011年、同社代表取締役就任。これからの高齢化社会では、不動産と医療は密接に連携すべきという持論の下、高収益と高付加価値を同時に実現する独自の不動産物件を多数手掛ける。自ら沖縄の医療法人にも助力し、倒産しかけた医療施設の再建に乗り出し、再生させた。また、新たな医療法人の立ち上げにも参画し、地域医療の活性化に努めている。著書に『なぜ医者は不動産投資に向いているのか?』『資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術』(いずれも幻冬舎)がある。

株式会社トライブホールディングス:http://trivehd.co.jp/

【最新書籍】無料プレゼント:https://trivehd.co.jp/lp/r/book07/

【医師限定】不動産投資セミナー:https://gentosha-go.com/ud/seminar/id/5f20c5757765611528000000

著者紹介

連載忙しい医師のための賢い資産形成術

本連載は、2015年1月30日刊行の書籍『資産10億円を実現する医師のための収益物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術

資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術

大山 一也

幻冬舎メディアコンサルティング

旧来の医療体制が瓦解し始めた今、医師たち一人ひとりに求められているのは勤め先の病院に頼らない、自らの開業をも見据えた確固たる基盤づくりであり、なかでも最も重要なのは資産形成である。資産形成にはさまざまな方法があ…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧