東京都心5区オフィス空室率15ヵ月連続上昇…Jリート投資戦略

本連載は、東海東京調査センターの中村貴司シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)への取材レポートです。今回は、東京都心5区のオフィス空室率の動向をもとに、今後のJリート投資戦略を考えます。

コロナ禍で、東京都心5区の空室率は15ヵ月連続で上昇

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

2021年6月10日に、三鬼商事が東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷区)の2021年5月時点のオフィスビル平均空室率を発表した。空室率は5.9%(前月比+0.25ポイント)となり、上昇は15ヵ月連続(図表1)。

 

【図表1】東京都心5区のオフィスビル空室率と賃料の推移

 

また、新築ビルの空室率は、3棟が既存ビルの区分にシフトしたため、9%近くまで上昇した(図表2)。

 

【図表2】東京都心5区の新築・既存ビル別のオフィスビル空室率の推移

 

コロナ禍でオフィスビルの余剰スペースを解約する動きなどが、引き続き空室率を押し上げた。平均賃料(3.3㎡あたり)についても21,249円(前月比-166円)となり、10ヵ月連続して下落した。

 

空室率の上昇に遅行する形で賃料に下落圧力がかかっており、前年比の賃料の伸び率は-6.95%と2020年12月に前年比マイナスに転じて以降、6ヵ月連続の下落となった。

 

5区別の空室率(図表3)を見ると、新宿区の空室率の上昇が目立った(6.47%まで上昇)。

 

【図表3】東京都心5区別のオフィスビル空室率の推移

 

また、IT・スタートアップの多い渋谷区の空室率は前月比で3ヵ月ぶりに上昇に転じ、空室率は6.02%となった。渋谷区の賃料は都心5区のなかで一番高く、また前年比の下落率が都心5区のなかでもっとも大きい(図表4)。

 

【図表4】東京都心5区別のオフィスビル賃料(前年比)の推移

 

賃料の前年比を見ると、渋谷区のみ下落率の前月差が改善しているが、空室率は再度上昇しており、当面は方向感を探る動きが予想される。とはいえ、今後の職場でのワクチン接種の流れはオフィスリートのファンダメンタルズの改善要因になると考える。

 

需給面では、FTSEグローバル株式指数シリーズへの全4回にわたる組み入れが6月(組み入れ基準日は18日)に終了し、短期の良好な需給要因が剥落すると見られる点には留意したい。

 

なお、東証が発表した5月の投資部門別売買状況では、委託売買代金の6~7割程度を占める海外投資家は379億円買い越した(4ヵ月連続の買い越し)。イールドスプレッド(予想分配金利回り-10年国債利回り)など、グローバルで見たJリートの割安感に加え、6月にFTSEグローバル株式指数シリーズへもう一段組み入れられる点も海外投資家の買い越し額を増加させたと見られる。

 

一方、法人は4ヵ月連続の売り越しとなった。5月は219億円の売り越し。内訳を見ると、投資信託の売り越し幅が大きい。特に個人投資家の保有割合が多い投資信託はJリート市場の値上がりを受け、継続的に利益確定売りが膨らんだとみられる。

 

一方、日銀による買付は4月、5月がゼロとなったがマーケットインパクトは小さく、市場は特に懸念していないようだ。

 

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東海東京調査センター
投資戦略部 シニアストラテジスト(オルタナティブ投資戦略担当)

山一證券、メリルリンチ日本証券、損保ジャパンアセット(現SOMPOアセット)などでの富裕層・法人営業に加え、年金基金、投資信託のアナリストやファンドマネージャーとして新興市場やオルタナティブを含む幅広い市場・商品の担当責任者を経て、2016年に東海東京調査センター入社。

現職では短中期の戦術的資産配分(タクティカル・アセットアロケーション)やオルタナティブ投資(ヘッジファンド・テクニカルやコモディティ戦略含む)の視点を踏まえたグローバルな日本株の市場分析等を行う。他の代替資産・戦略としてJリート投資戦略、ESG投資戦略、行動ファイナンス投資戦略などもカバーしている。

英国国立ウェールズ大学経営大学院MBA。アライアント国際大学・カリフォルニア臨床心理大学院米国臨床心理学修士号(MA)。慶應義塾大学商学部卒。国際公認投資アナリスト(CIIA)、日本証券アナリスト協会認定アナリスト(CMA)、国際テクニカルアナリスト連盟検定テクニカルアナリスト(MFTA)、CFP、英国王立勅許鑑定士(MRICS)、不動産証券化協会認定マスター、中小企業診断士。

日経CNBCなどのTV・メディアに出演。日経新聞、QUICK、ロイター、ブルームバーグ、時事通信、東洋経済オンライン、幻冬舎ゴールドオンラインなどでも執筆、コメントを行う。ヘッジファンド・テクニカルのキャリアとして世界のテクニカルアナリスト協会を束ねる国際テクニカルアナリスト連盟(IFTA)の理事などを歴任。早稲田大学ビジネスファイナンスセンターや同志社大学、青山学院大学等で講師を務める。

著書には投信営業に行動ファイナンスアプローチなどを活用した『会話で学ぶ!プロフェッショナルを目指す人の「投信営業」の教科書』(2021年)がある。

●オルタナティブ投資戦略(東海東京TV)
https://www.tokaitokyo.co.jp/tv/public/market/global.html

著者紹介

連載東海東京調査センター「オルタナティブ投資戦略取材レポート」

このレポートは、投資判断の参考となる情報の提供を目的としたもので、投資勧誘を目的としたものではありません。投資判断の最終決定は、お客様自身の判断でなさるようお願いいたします。このレポートは、信頼できると考えられる情報に基づいて作成されていますが、東海東京調査センターおよび東海東京証券は、その正確性及び完全性に関して責任を負うものではありません。なお、このレポートに記載された意見は、作成日における判断です。

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