資産家ドクターほど「借金して投資用物件を買う」納得の理由

「預けっぱなしの現金」ほどもったいないものはない

不動産購入の際、購入資金を調達するために多くの人が金融機関から融資を受けています。その傾向は複数の不動産を所有するプロの投資家でも同じです。たとえ全額現金で支払う資産力があったとしても融資を受ける理由、それは「レバレッジ効果」にあります。

今回は、不動産投資において積極的に融資を利用することのメリットと、医師が融資を受ける際の優位性について説明します。

（※写真はイメージです／PIXTA）

たとえば、使う目的もなく長年銀行口座などに預けたままの余剰金1000万円があり、これを元手に古いワンルームマンションを購入したとします。

このマンションがオーナーチェンジ（賃貸運用中）物件で、利回り10％の家賃収入、すなわち年間100万円の利益を上げていたとしたら、この不動産投資は成功です。なぜなら、1000万円を銀行口座に預けたままでは、いつまでたっても年間100万円の利益は上げてくれないからです。

この事例同様、手元に遊んでいるお金があるという人は、今すぐ不動産投資にチャレンジするべきです。

投資額は同じでも収益性が激変する「レバレッジ効果」

「レバレッジ効果」とは、小さな力で大きな物体が動かせる「テコの原理」のように、少額の投資で大きなリターンが得られることをいいます。不動産投資家の間でよくいわれる「レバレッジを効かせる」とは、現金投資を最小限に抑え、積極的に融資を利用する手法のことです。以下の投資例で、レバレッジ効果がある場合とない場合での収益性の違いについて説明します。

マンションB購入の際の融資3000万円は年利2％の不動産投資ローンを利用したもので、その年間利息は60万円（3000万円×2％）になりますから、Bの実質的な利益は6000万円の年間利益から3000万円の年間利息を引いた540万円（600万円－60万円）になります。このように、同じ3000万円の現金投資でも、融資を利用するかしないかで年間240万円（Bの年間利益540万円－Aの年間利益300万円）の利益差が出てくるのです。

融資審査に強い「医師の上位特権」

金融機関が融資を行う際、対象不動産の立地・築年・収益性などを鑑みて融資査定を行い、加えて購入者の職業・年収・勤続年数などについても綿密に調査します。ここでもっとも重視されるのは「購入者の職業属性」です。一般サラリーマンの場合は勤続年数の長さ（一社に3年以上勤務していれば高評価）が重要視される傾向があり、3年未満で転職ばかりしている人はなかなか融資が通りません。一方、医師は異業種への転職はほとんどなく、勤務医・開業医いずれも安定・高収入であると評価されます。そのため、金融機関の融資審査は容易にクリアできます。

たとえば年収1000万円の医師が、現段階で何かしらの融資を受けておらず、預貯金や株式投資などで3000万円前後の金融資産を所有していたとします。1億円のマンションを購入して賃貸運用することを考えた場合、この属性であれば金融機関はどこでも融資してくれるでしょう。加えて、医師など同じ収入レベルの人と結婚していれば、収入がダブルインカムになることや連帯保証の面でさらに融資評価が高くなります。

＜医師が融資を受ける際の優位性＞

●高収入のため返済能力が高い。

●転職による大幅な減収の心配が少ない。

●夫婦ともに医師であれば収入・連帯保証面でさらに高評価。

●諸条件が高評価のため低金利で融資が受けられる。

たとえ手持ちの資産のみで購入できる不動産だとしても、医師ならではの高い社会的信用力をもって融資を受ければ、より効率的な資産運用を実行することができるのです。融資利用により手元に残った資産は、次の1戸、次の1棟と新たな不動産購入に役立てることもできます。ここで余談ですが、不動産を融資利用で購入した場合、ローン保証料や借入金の利息は経費計上することができます。融資の利用は節税効果が望めることも覚えておいてください。

＜まとめ＞

医師という職業の社会的信用は、他の職業では得られない上位特権です。不動産購入のために融資を受ける際はこの特権を利用しない手はありません。自ら金融機関へアプローチして直接融資相談を受けることもできますが、金融機関にも得手不得手がありますので、まずは投資アドバイスや税金対策に長けた不動産会社に問い合わせることをおすすめします。実績のある不動産会社であれば、過去の取引経験から不動産投資に強い金融機関を紹介してくれるはずです。「取引のある不動産会社からの紹介」という信用性も、その後の融資評価に大きく影響します。何事も順序の良い段取りが大切です。

大山 一也