あえて「海外不動産」に投資するメリット

日本国内にある不動産への投資と、海外不動産への投資とはどこが違うのでしょうか？

 

●「減価償却による節税」はできないが…

国内・海外を問わず、不動産購入は高額な買物です。そのため、購入後の節税対策もしっかり考えなくてはいけません。海外不動産投資でかかった費用は、日本における確定申告でも経費計上できるものがあります。たとえば、現地の不動産管理会社へ支払う「賃貸管理業務委託費」や物件そのものの修理・リフォーム費用など、建物の減価償却費を除く（2021年度確定申告以降除外）賃貸運用に関わるさまざまな必要経費が計上可能です。

 

●為替差益が得られる

海外不動産投資には為替差益を得られるチャンスもあります。たとえば、1ドル100円のときに10万ドル（1000万円）の物件を購入したとします。3年後、その物件が12万ドル（1200万円）に値上がりしたので売却した場合、為替相場が100円のままなら2万ドル（200万円）の利益に留まりますが、もし1ドルが110円に値上がりしていれば、売却利益は110円×2万＝220万円となり、差し引き20万円の利益が出ることになります。

 

為替差益が得られれば、市場環境の変化で家賃を下げざるを得ない状況になっても、そのマイナスを為替差益でカバーできる可能性があります。たとえば家賃1000ドル（10万円）の物件を900ドル（9万円）に値下げして入居者を募集しても、1ドルが110円になっていれば収益は9万9000円（900ドル×110円）となるので、マイナスはほとんど帳消しになります。

 

物件購入の決め手は「経済成長率」と「人口増加率」

海外不動産への投資をはじめる際、その評価基準は現地の家賃相場や法整備の状況など多岐にわたります。その中でもっとも注目したいのが、今後の成長性と人口増加率です。成長性には、対象となる国の経済と不動産物件そのものの価値がありますが、まずは前者を確認します。

 

経済全体が成長している国は、その国のあらゆる市場の価格が上昇していきます。個別の商品の優劣とは関係なく、市場全体が底上げされるのです。したがって、不動産価格や家賃も個別事情とは関係なく値上がりしていきます。つまり、どの不動産を買ってもキャピタルゲインが得られ、失敗する確率が低くなるのです。

 

投資先の国の成長性を見極めるには、ある程度大きな市場規模と安定した経済基盤が不可欠であり、その2つをけん引するのが「人口の多さ」とその「増加率」です。これらのハードルを鑑みても、東南アジアへの不動産投資は十分魅力があります。

東南アジアで投資するなら、この3ヵ国が有望

東南アジアの経済、社会、文化面での地域協力を目的としているASEANには、タイ、マレーシア、シンガポール、インドネシア、フィリピン、ブルネイ、ベトナム、ラオス、ミャンマー、カンボジアの10ヵ国あります。この中で高い経済成長率と人口増加率、そして今後の市場規模拡大と経済基盤の安定が期待できる3ヵ国について調べてみました。

 

【タイ】

首都：バンコク

公用語：タイ語

通貨：バーツ

面積：51万3,115平方キロメートル

人口：6,641万人（2018年、出所：内務省）

GDP成長率：2.3％（2019年）

 

GDP成長率、そして人口増加予測も上位にあるのがタイです。タイ国有鉄道、エアポート・レール・リンク、MRTといった主要都市を結ぶ鉄道網の発達が目覚ましい国です。賃貸物件はコンドミニアム、サービスアパートメント、アパートがあり、家賃相場は30m²台で月額7万円前後、40m²台で月額10万円前後です。物件価格は40m²台で3300万円前後が平均値で、利回りは3％後半程度になります。

 

【マレーシア】

首都：クアラルンプール

公用語：マレー語

通貨：リンギット

面積：33万290平方キロメートル

人口：3,258万人（2019年、出所：マレーシア統計局）

GDP成長率：4.3％（2019年）

 

ASEANにおけるGDP成長率は上位にあり、人口増加率も上昇傾向にあるのがマレーシアです。賃貸物件は30～50m²台のコンドミニアムが中心で、家賃相場は月額4～6万円程度です。物件価格は50m²台が2000万円台後半程度で、利回りは2％前後です。日本と比較して物件価格は若干手頃ですが、利回りが魅力的ではありません。

 

【フィリピン】

首都：マニラ

公用語：フィリピノ語、英語

通貨：ペソ

面積：30万平方キロメートル

人口：1億98万人（2015年、出所：フィリピン統計庁）

GDP成長率：6.1％（2019年）

 

人口増加率と人口増加予測が上位にあり、加えてGDP・経済成長率も中庸と安定成長を続けているのがフィリピンです。賃貸物件はコンドミニアムが中心で、家賃は20m²台で月額6万円程度、30～40m²台で月額8万円程度です。物件価格は20m²台で1000万円前後、30～40m²台で1500万円前後、利回りは6％～7％と高く魅力的です。

 

「現地の販売会社から直接購入」は投資失敗の元

＜まとめ＞

ASEANの国々は、世界的視野で見ると「可能性の宝庫」といえます。とくに日本人が不動産投資をするにはメリットとなる部分が多々あります。たとえば、東南アジアの物件なら日本に近いために時差が少なく、突発的なトラブルにも電話などで迅速に対応できます。

 

また、日本政府は東南アジアの国々に対するODA（政府開発援助）によって、道路整備などのさまざまなインフラ開発を行っています。そのため現地の人の日本人に対するイメージが非常に良く、取引がしやすいのです。

 

日本人、とくに多忙なドクターが海外不動産を買う場合、現地の販売会社から直接購入することは大変危険です。なぜなら、詐欺はもちろん、うまく意思疎通ができないために「言った、言わない」となる可能性が高くなるからです。安心できるのは、現地にスタッフを派遣している、または拠点がある日本の不動産会社を介した取引です。このような会社であれば、ただ単に物件を仲介するだけでなく、詳細な現地情報や管理会社の見つけ方なども教えてくれるでしょう。

 

 

大山 一也