新築マンションは35年ローン完済で「負動産」が自分の手に？

「ノンリコース」のメリットとデメリット

この35年ローンというのは、先にマンションデベロッパーが銀行からマンション販売額の全額を受け取り、その後、購入者が35年もかかって利子と元本を払い続けなければいけないシステムだ。途中でやめるには、やはりローン残高を一括返却しなければいけない。どこか年季奉公と似たシステムだ。

榊淳司著『すべてのマンションは廃墟になる』（イースト新書）

35年ローンという制度は、好景気のときにはあまり問題にならないが、いったん不景気になって、職を失ったり収入が大幅にダウンしたりすると、途端に悲劇を招く強烈な要因となる。返済が滞ることで、自宅を失う人や自己破産に追い込まれる人が続出する。なかには、前途を儚んで人生を強制的に終わらせる人さえいる。

それは、平凡ながら動かし難い真実である。多くの人は、そういう真実に目を背けて35年返済の住宅ローンを組んでしまう。

なぜ日本で「ノンリコース」が採用されないのか

アメリカでは、住宅を購入する際のローンはノンリコース（non-recourse）というタイプが多用されている。直訳すると「遡らない」という意味になる。あえて日本語にすると、「非遡及型融資」ということになる。

簡単に説明すると、ローンの借り手が、失職や疾病などなんらかの理由で返済ができなくなったとする。

すると、ローンを貸しだしている金融機関は、一定の猶予期間を経たのちに、抵当権を実行して担保にしている住宅の所有権を取得する。もちろん、その際に借り手は自宅を失う。しかし、借り手は自宅さえ差し出してしまえば、それで返済はすべて免れる。完済したのと同じ状態になるのだ。

一方、残債を返してもらう代わりに担保住宅を得た金融機関は、それを売却して返済分に充当する。金融機関が担保住宅を売却できた額が、返してもらえなかった残債を下回っていたとしても、元の債務者にはなんの責任もない。それがノンリコースローンだ。

ノンリコースローンのメリットは、利用者にとってのリスクが低いことだ。返せなくなっても、担保を手放すだけで済む。それ以上に、給料などを差し押さえられるといったことはない。

デメリットは、金融機関側からするとリスクの高い融資になることだ。そのため、審査基準は通常のローンと比べ、厳しいものとなる。だから、貸出金利を高くする。あるいは、担保の掛け目を低くする。担保物件の審査も慎重におこなわれる、ということになっている。